“房改的几项举措，可以用一架飞机的几个构造来形容。房屋的商品化、市场化政策好比是飞机的两个发动机，金融政策对房地产改革的大力支持好比是飞机的燃料库。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受网络报记者采访时如是说。推荐阅读沪深交易所禁止增持股份“窗口期”缩短为10天 神舟七号举行出征仪式证监会要证交所上报融资融券方案 美国救市首批或仅批准1500亿美元 质检总局澄清：未对酒企进行抽查 汇金公司恐错失最佳救市引导时机 改革大事记：1997年香港回归 落马人物：张海 联想收购IBMPC

　　作为中国住房改革方案起草人之一，回顾这30年的房改之路，顾云昌感慨颇多，他说：“我国房改从1978年就开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。这期间，曾进行过无数次大大小小的房改会议，专家、学者们反复探讨。1982年还在全国选择四个中等城市做售房试点，但房改真正取得突破性进展还是在1998年。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，房改取得突破性进展以后，老百姓个人的购房积极性得到充分发挥。”

　　1978年—2008年，中国的改革开放已经走过了30年的风风雨雨，中国从计划经济过渡到市场经济。从1978年关于住房商品化理论探讨开始，中国的住房改革也经历了30年的历程。有人说，房改不仅仅被视为推动中国经济发展的一个火车头，更从心理上割裂了人们对计划经济时代的依赖。

　　我的红“楼”梦

　　居者有其屋，多少年，多少人，在为这个梦想而努力，房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬。千百年来，人们对住房的追求从未间断。华裔学者杜维明曾把中国的住房比喻成一部最缠绵的红“楼”梦。

　　住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。统计数据显示：1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，到2007年年底，城镇居民人均住房面积已达约28平方米。房改以来，人们买上了自己中意的商品房，不管是居住面积还是小区环境都有很大改善，生活质量有了很大提高。

　　在北京市一些年代比较久远的小区，现在依然可以看到筒子楼的身影，过道上码放整齐的煤球，用废旧木板搭成的简易储藏室，嘈杂的公共厨房、水房，潮湿阴暗的过道，昏黄模糊的灯影……这些都是刘华儿时记忆里最清晰的生活画面。

　　70年代出生的刘华小时候和哥哥、父母在筒子楼里居住，直到她上了初中，家里的居住条件才稍微好一些。单位给父亲分了一套两居室的带独立洗手间的房子，虽然只有60平方米，位置比较偏僻，交通也不是很方便，但比起原来一家四口挤在不到40平方米的筒子楼里，条件改善了很多。刘华至今还记得搬进新家的当天晚上，一家人很奢侈地到餐馆庆祝，她更是兴奋得几乎一夜没睡。后来，家里又花钱把这套房子买了下来，刘华还记得当时父亲很开心地对她说“咱们也是有产阶级了”。

　　事实上，在福利分房时期，对一个普通工薪家庭来说能在退休前分得一套60平方米左右的房子已经很不容易了，而一旦儿女成家，就只能与父母挤住在一起，三代同屋的住房现象普遍存在于众多家庭之中。

　　1994年，刘华的哥哥要结婚，但是他所在单位效益不好，享受不到福利分房，住房问题一下子成了让全家人头疼的大事。家里只好把客厅隔出一小间让刘华住，这样的状况一直持续到小侄子的出生，本来就狭小的空间这时显得更加拥挤，后来父母将正在住的旧公房出售后的钱加上单位补贴的一部分钱，在花乡附近买了一套三居的大房子。“房子宽敞了许多，小区环境也比以前有了很大的改善，生活质量也提高了，父母和哥哥现在还在那里住着。”刘华说。

　　顾云昌表示，住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，原来一直等待福利分房的职工都转向了商品房，加快了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐，而群众的居住条件也相应得到了明显的改善。但是，随着房地产市场的进一步发展，越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润让投资者们蜂拥而至，房价也随之飞速上升，房价的非理性上涨，让众多老百姓再一次望房兴叹。

　　2007年第九届中国（北京）国际住宅与建筑科技展览会上，一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了观众的注意，这个建筑师出身的梁克刚也成了多家媒体争相报道的人物。同为房奴的彭先生告诉记者，高房价催生下的房奴们为加入有房一族行列，付出了生活质量大大下降的代价，再也不敢轻易炒老板的鱿鱼，放弃了娱乐、旅游，天天盯着银行是否涨息，一有风吹草动便提心吊胆，担心生病、失业……神经总是绷得紧紧的，“我2002年在北京通州买了一套两室一厅的二手房，从姐姐和朋友那里东拼西凑了首付款，自己目前月薪在5000元左右，每个月除去2000元左右的房贷，没剩下多少钱，以前的休闲娱乐基本上都没有了，满脑子都是挣钱，和爱人结婚都两年了，也没能好好出去旅游过。”

　　1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，但2005年，这一数字已经达到1.6万亿元，仅仅8年时间，就增加了近80倍，而与之伴随的是越来越壮大的房奴队伍。

　　泡沫——房地产非理性发展之痛

　　任何一项改革，都难以达到绝对的完美。我国房地产业在发展过程中也出现了许多问题。巨大利益驱使下的盲目囤地、扩张，商品房供给中高档豪华住宅过多，中低价位普通住宅偏少，房地产业脱离1998年房改方案中以经济适用房为主体的供给模式的初衷，城市地价重构和整个城市房价的高涨严重超越了中低收入家庭购买力等等。这些问题严重影响了人们的生活，也为房地产业的持续健康发展投下了阴影。

　　而上世纪90年代初海南房地产的泡沫事件，成为我国房地产发展过程中永远无法磨灭的记忆。

　　短短几年时间，总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司只有少数是真正在盖房子，而大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，这个“花”就是地皮。

　　据相关资料显示，1992年海南省的房地产投资额高达87亿元，占固定资产总投资的50％，仅海口的房地产开发面积就多达800万平方米，而相应的地价由1991年的十几万元一亩飙升至600多万元一亩，短短一年时间竟涨了好几十倍。

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。

　　海南地价的疯狂飙升，使越来越多投资者怀揣着金钱与发财梦来此一搏。土地成了他们的摇钱树，不择手段拿地成了他们发财的制胜法宝。由于投机性需求已经占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被转了好几道手。

　　然而，游戏终归是游戏，泡沫终究要破灭。聪明者选择提前抽身，离开这场游戏，而其他一些意犹未尽者仍在侥幸等待着在鼓槌停下来之前将“花”传给下一位。

　　1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，鼓槌突然毫无征兆地落下。当天，国务院有关部门宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

　　一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。

　　顾云昌告诉记者，目前市场上发展比较好的一些大地产商像潘石屹、冯伦，他们的第一桶金就是在海南捞到的，由于当年能较早意识到市场的泡沫，他们选择了及早抽身，所以没有受到房地产泡沫破灭的冲击。房地产业迅速非理性的发展导致了海南房地产泡沫的迅速形成及破灭，海南房地产泡沫事件为房地产商和当地政府都敲响了警钟。

　　时隔15年之后，中国的房地产市场再一次面临转变。2005年到2007年之间中国楼市的热闹景象自2007年下半年开始转入冷淡，楼市的低迷态势已经持续半年之久，居高不下的房价在国家政策的干预下逐步回归理性，居者有其屋的梦想正在一步步变成现实。

　　风雨兼程——30年房改之路

　　住房制度改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。但是，居住者每月交纳的少量房租远远不能解决政府每年对房屋的管理、维修费用。随着大量知青的返城，住房需求量又进一步加大，国家不得不再次投入更多的人力、物力在住房建设上，住房成为压在政府肩上的沉重财务负担。

　　●1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话，讲话中试探性地提出解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。

　　●1980年4月2日，邓小平就住宅问题再次发表重要讲话:“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。”

　　●1980年6月，中共中央、国务院正式允许实行住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。

　　●1982年国务院在烟台、蚌埠、常州、沙市设立了四个城市售房试点。

　　●1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度正式改革之路。

　　●1998年7月3日国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件明确指出全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

　　●1999年8月，国务院关于《转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》。

　　●2005年3月，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国“八条”），强调要高度重视稳定住房价格。

　　●2006年5月，国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国“六条”），强调要切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

　　●2007年3月5日，十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总理温家宝指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

　　●2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，指出要进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。

　　●2008年，国务院总理温家宝在2008年政府工作报告中明确提出，抓紧建立住房保障体系。

　　我国关于住房制度改革的每一步措施都清晰可见，从1978年到2008年，我国关于住房制度的改革经历了整整30年。30年的房改之路，虽然伴随着风风雨雨，但依然取得了可喜的成效。

　　2005年到2007年之间中国楼市的热闹景象自2007年下半年开始转入冷淡，楼市的低迷态势已经持续半年之久，居高不下的房价在国家政策的干预下逐步回归理性。