独立经济学家、知名财经评论员马光远 （央广网 于琦/摄）

　　央广网财经北京10月24日消息，独立经济学家、知名财经评论人马光远今天在经济之声主办的《大国大时代——中国经济十月谈》系列时事报告会之九“房价谈：啥时能买得起房子？”上做出精彩演讲。

　　文字实录：

　　房地产很复杂，我研究经济学这么多年，我个人的感觉，是最复杂的经济现象，不一定每一个人都能够说清楚。到现在为止，能够说清楚的人真的不多，我们都在探索。席勒很谦虚，他说自己看不清中国的房地产，我想你千万不要相信他这句话，他一定能看懂，而且他看的很懂。当然席勒从2000年谈到中国房地产的时候，就已经说出了中国房地产出现了结构性的泡沫，特别举例子，点到名字的、最长的就是中国的房地产。十多年以后，我们来看这个情况，有很多笑话说怎么还没破灭？当然席勒有他自己的指标。在诺贝尔奖的历史上，真正研究房地产的人就是席勒。所以以前有很多诺奖得主，谈到中国经济、中国房地产，大家千万不要盲目崇拜，他们对中国懂多少，真不一定。但是席勒毕竟是研究房地产的，而且对房地产本身还有一套自己的指数。这几年我也一直在潜心收集各种各样的信息资料，在试图理清房地产的基本逻辑，理清中国房价与一些主要国家房地产市场的基本逻辑。在所有的学者关于房地产的论述里面，席勒的论述绝对是最权威的。

　　大家可以看一下席勒的指标，无论是在资本市场，还是在房地产市场，可以讲，都是相对比较准确的。他的曲线隐含着一些规律，只要这个曲线出现一定的偏离，一般都会出现问题。席勒在解释美国房地产的逻辑的时候，他的基本观点是围绕着一个学术观点——动物精神，也就是说他从来不认为市场是理性的，有很多偏离理性的地方。偏离理性的原因是什么？动物精神。席勒研究的从1948年到2007年，美国房地产市场的发展，美国房价的发展，他发现了这种情况，就是从上世纪90年代末到2007年，这一轮美国房价暴涨的一段时间，他发现基本面没有发生任何变化，人口没有发生任何变化，土地供应也没有发生任何变化，货币不像我们增发这么多。美国这么多年以来，负利率、增发货币、利率非常低，但是总体来讲的话，不足以导致房价出现如此剧烈的变化。

　　他认为，这个变化的背后主要原因“动物精神”，就是大家在资本市场上、投资市场上，一传十，十传百的关于繁荣的故事、关于房价永远上涨的神话，是导致房价上涨的主要原因，这个逻辑完全可以解释中国目前的房地产。所以我们在分析很多逻辑的时候，我们现在会忽略一点：人的心理层面的变化。包括今年，房价的暴涨，坦率而言我没有想到，因为这两年以来，我的一直观点是房地产基本进入了稳定发展期，因为从供应来讲，从政策本身来讲，已经进入了一个平稳期。未来随着长效机制、随着制度建设的逐步完善，房地产市场稳定的预期会越来越明显。但是今年的房地产为什么暴涨？是因为基本面发生变化吗？土地供应没有减少，前几年没有完成，今年超额完成，比前几年完成的都好。为什么还在抢房子？我想席勒的动物精神可以解释这个。也就是说你在任何一个房地产市场，这个是不分国际的，我们现在讲，说中国人对房子苦不堪言，有很多国家都是，不幸福的不仅仅我们。

　　在中国，把房地产价格，房地产市场、房价的预期简单化。在经济学领域，要取得共识是很难的，我们一般知道，有一个“墨菲原则”，就是经济学家在大家比较认可的问题上，一般很难达到一致的意见，十个经济学家有十一个观点，这是很正常的，但是在房地产问题上，在中国是很统一的，基本分为两派，一个是看多，一个是看空。 

　　今年以来，房地产市场出现的一个最大的信号是什么？空头死光了，基本上找不到，这是很吓人的。我们每年9、10月接受采访最多的问题是什么？今年两会有金九银十吗？今年没有任何一个记者问我这个问题，因为不用问。我参加了两次论坛，一个著名的空头开始看空房地产，让我想起了1989年日本房地产泡沫破灭以前，所有的人都看好房地产的情况。《时代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一证券总裁，他从空头变成了多头，看好日本房地产市场未来的发展，为什么看好？跟我们现在的逻辑基本完全一致。到最后这个逻辑90年破灭，三一证券总裁跳楼自杀。但今天当我看到所有的空头死光之后，我感觉到的是危险。我们一定要注意这背后究竟发生了什么。

　　中国房地产市场化到今天为止，一边倒的这种判断，我个人认为还是第一次，以前分歧还是很大的，大家会去预测，现在没有人好意思来承认自己是空头，那么说明什么？我觉得可以值得大家去思考。一些相关的数据也很吓人，席勒判断美国房地产市场会崩溃，出现了非理性的繁荣，一个根本的指标——房价收入比，我们现在很多人可能不承认房价收入比，但是房价收入比在美国，考察房地产市场，还是一个很重要的指标。

　　他还有一些指标，比如说房地产的投资占GDP的比重。美国以前是三点几，后来涨到5.6。席勒觉得出问题了，席勒太夸张了，说房地产投资占GDP投资达到5.6，这是一个难以想象的数字。我们现在是多少，我们2011年，达到两位数以后，今年前三季度我看了一下数据，房地产投资6.11万亿，占GDP投资的比重15.8%，远远的高出美国房地产这一轮次贷危机发生以前的三倍。达到10以上的，我现在知道除了中国，我不知道有第二个，就是房地产投资占GDP的比重，何况15.8%。

　　第二个是固定资产投资，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中国7.7%的增长，立了头功的肯定是房地产，如果没有房地产很好的表现，没有投资很好的表现，我们的数据是很难看的。所以我们看到还有一个数据，就是钱像房地产走的步伐在加快，积聚程度在加快。比如1-9月份，全社会融资总额13.96万亿，那么房地产的到位资金是多少？8.78万亿。大家可以一下，这个比重，就是说房地产通过各种各样的途径，拿到了8.78万亿元的钱。而整个社会前三季度，整个筹资的钱多少？13.96万亿，我算了一下这个比重，63%，意味着什么？不要去硬推，因为里面有推敲的地方，有些有重复的地方。我简单在讲一个趋势，就是这个趋势在加剧，相当于全社会63%的钱用在了房地产，这个比重也是前所未有的。所以我们今年也从来没有听到房地产缺钱的。我们有钱荒，但是房地产没有出现缺钱的情况，所以目前的态势，一边倒的繁荣，一边倒的看好，在这个一边倒看好背后，我们应该怎么看？我想从这么几点，简单的把我的逻辑勾勒出来。

　　第一，中国房地产市场化的十年，高房价是市场化的结果，还是市场化不彻底的结果。我觉得首先应该思考这个问题。现在有很多人谈到中国产业化的时候，举的例子就三个，教育、医疗、房地产。认为是市场化、产业化导致出现了目前的畸形发展，我对这个观点我是完全反对的。中国真的有教育产业化吗？从来没有，北京大学的股东从来只有一个——国家，真正的产业化应该是股权多元化，或者打开门槛让民间资本办大学教育，把北京大学收购了，把清华大学收购了，这叫产业化。金钱化，高收费不等于产业化。所以，教育到今天为止，不是产业化的后果，没有产业化，而是把一个公共教育办成了私人教育，我指的私人是开始收钱了。以前不收钱，以前我们每个月还有补贴。到我上大学那一年，突然要交两百块钱学费，我都觉得很不愿意，我当年很幸福，但是绝对不是产业化。包括医疗也不是产业化，医疗如果真的产业化了，民营医院遍地而起。

　　房地产，真的实现市场化了吗？北京东三环那块地，任何时候放出来都是地王，上海徐家汇的那块地，底价就172亿，上海以前的地王是92亿，任何时候放出来都是地王。为什么这个时候放出来？这个时候放出来又是为了什么？所以当土地市场完全垄断的情况下，说房地产实现市场化，这是一个大笑话。房价为什么这么高？有很多原因，有很多逻辑，大家说的比较多的土地市场的垄断。这么多年，我发现我们不断在调控，但是在调控的同时，大家关注土地市场的话，一方面要关注总量的变化，土地供应的变化。过去四年，一线城市的土地供应都没完成任务，所以今年讲要超过以前的平均数，平均数也没完成，土地供应为什么减少，地方政府要看天吃饭，天气好的时候，价格好的时候，多放点儿好地，价格差的时候不放，所以总量上去看的话，没有完成。总量没有完成的，房子供应减少能不涨吗？

　　第二，从结构上去看，我们现在的结构，工业用地、商业用地、住宅用地，基本上这三大块。三大块的结构，住宅用地全部用地的比重达到多少？现在说法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重据说10%都不到，我没核实过这个数据，但是听到以后我就非常害怕，中国960万平方公里，5000年历史上，从来从来没有出现过盖房子没地，死了人没地埋的情况。我们现在城镇化没有完成，但是中国城市建成区的面积，占国土的比重是超过美国一倍的，美国现在城镇化完成了，美国城市占全国国土的面积是2.6%，用了国土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我们现在五点几，大片的土地越来越缺，越来越少，这个稀缺究竟是一个概念，还是什么？我们都要去思考。

　　再比如，近十年来，我们从金融层面去讲，大家关注到的货币的超发问题。这个我想没有什么可以去否认的，数字在那个地方放着，但是还有一个导致房价上涨的，就是多年以来的负利率，近十年，2003年到现在，基本都是负利率，我看了一下全球房价的逻辑里面，有一个共识，就是当货币的利率是负利率的情况下，房价没有下降，我没发现，那么近十年来我们都是负利率。

　　我们正利率的情况很少，金融的。当然还有供求关系，供求关系前面朱会长讲，说不清楚，真的说不清楚，为什么？因为到现在为止，中国目前究竟有多少存量房？我们不知道。前两年的时候，北京市公安局做了一件事，统计了一下北京的住户，挨家挨户的去，十八大马上开了，把数据搞清楚，一个房子一个房子查，超过一千万户，这一千万户什么意思？然后说，有380多（万），找不见人了，我想这是一个很有价值的数字，价值体现在什么地方？就是能够说实话，告诉你，我查了这么多户，现在有这么多户我找不见人，如果说真的是一千多万靠的话，够了，就是现在的存量住宅足够北京目前的人口居住，那么未来新进入的人口，我们新建绝对可以满足，有很多地可以盘活出来，关键是愿不愿意供应。

　　根据今年政府的报告，统计数据，城镇人均居住面积32.9平，城镇的人口是7.1亿，大家简单的小学算术算一下，这个官方的数据多少？234亿平，差不多，那么230多亿平。我个人认为这是官方的一个小口径的统计，有两块肯定没有统计，66亿平的小产权房加各种福利分房。到2014年6月份，我们要统一房地产登记制度，就是房由这一个机构统一，我们《物权法》倒是规定了，但是很难。因为北京住建委的系统，是2000年以后才建出来，交易的时候才能知道，所以在我系统内的存量也是不完全的。那么如果说这三大块，最保守估计肯定超过300亿平，那么如果是300亿平的话，人均居住面积差不多在40平，这是个什么概念？上世纪90年代，德国人均居住面积38平、法国37平、日本35平。从房地产市场发展的逻辑看，一个国家人均居住面积超过35平，房地产进入稳定发展期；超过40平，房地产进入横盘期。当然这是总量我们不能回避结构性的短缺，因为房子跟一般商品不一样，它是不能移动的，我老家的房子再多，也搬不到北京来，所以分析房地产的供求规律，一方面要看总量，第二个要看结构，每一个区域，是一个什么样的供需结构很重要。

　　我个人认为，从这些数据本身可看出，中国房子短缺，我认为是一个谎言。房子不多，如果每一个人都要40套房子肯定短缺。如果你要两套房子，也还可以。所以尽管我们相关部门没有搞房地产普查，这个普查有多难？一点都不难，一个一个数就完了，那么多老大妈没事干，数房子去，一个单元一个单元，很容易的。为什么不告诉我们这个数字？所以这么多年以来，我们一直在想，供求关系究竟怎么样？如果告诉大家信息，也就是说把这个信息基本面告诉大家的话，老百姓自己去判断，够不够，不够去买，够了不买，很简单。所以目前的这种恐慌，就是席勒讲的动物精神，可能一个最大的中国特色就是信息的垄断，房地产市场的信息垄断是很严重的，包括你到某一个楼盘去，你买房子，放出的虚假信息，都非常吓人。

　　怎么样治理这种信息乱象？政府需要去做。当然还有很多人口方面的因素，在目前的中国，政治、经济、城镇化、货币、人口因素、供求规律、财富效益等一系列的逻辑，在房价数字上面，都有所反映。轻易的去预测房价怎么样，需要做好挨骂的准备。你说高了，有人骂你，你说低了，也有人骂，为什么？我讲很复杂，我一直讲最复杂的现象，这是一个。我的核心观点跟朱会长可能不太一样，我的基本观点是我呼吁，呼吁尽早结束房地产调控的思维，不是结束调控，尽快转变房地产调控思维，调控毫无疑问，已经失败，调控思维已经不能适应中国目前房地产市场的基本状况，十多年了，一个产业，吃了十年的药，还能长这么大，生命力该有多顽强？但房地产的发展，市场化的方向，肯定是正确的。

　　有人讲政府提供多少套保障房，如果按目前的房价，没有房子的人要买房，大城市30%以下，意味着政府要保障的人口比例在70%。这样大比例的保障我没有见过。如果政府要保障大多数人，房地产就不是市场经济。政府保障面不能过宽，这是个简单常识。再一个，从调控本身来看，效果大家都看到了。每一次的供需紧张和每一次的加强调控具有绝对的正相关。

　　第三，从来没有改变预期，而且是在助长预期。我们每一次的调控，最后导致的结果，大家一看要限购，房子肯定少，基本都是这种反向思维。相关的利益主体利用这些反向指标又推波助澜，导致调控失效。所以，大家的这种动物精神怎么产生，政策紊乱，没有长期预期导致的。所以如果我们再进入下一次的调控，这个是可以预测的，效果肯定跟以前一样，不会有二致，因为基本面没有变化，因为我们搞全国性的一刀切。

　　有些地方房子多了，你还限购，温州也是限购的。我到温州去，司机会来接我，我问司机有多少房子，他说有四套房子。一个司机都有四套房子，房子供应完全够了，限购干什么？一个地方生病，全国吃药，这肯定是有问题的。我们需要做的是，怎么样去建设长效机制，而不是调控，一线热点城市需要调控，包括北京。在目前情况下，北京要是放开限购的话，80万可能真的不是谣言。全国所有的人都想到北京来，尽管癌症死亡率不断在上升，但是阻挡不了中国人对房地产的热情。这种畸形需求如果没有限购是很可怕的。但是限购作用有限，他是麻药，先降温，然后要做手术，麻住它不管了是要死掉的。

　　我就说点正能量。思路何在？思路我跟朱会长意见是统一的，就是我们多年来一直在谈的长效机制。中国房地产调控如果说真的有重大失误，我觉得最重大的失误就是一而再、再而三的贻误长效机制的出台时机。你要说准备，你真的在准备吗？准备了多长时间？每一次调控后面缀一句话，：抓住有利时机，出台长效机制。那么长效机制是什么？我想这个大家可以有分歧，但是有几个要点我想是共同的，比如说税收调控，当然我不同意目前的房产税，它能对房价有什么影响。上海、重庆已经证明，在住房的产权、住房的基本权利要素还没有搞清楚的时候，急推房产税只会引发反弹。土地制度的改革必须加快，加快的方向在什么地方？一个是集体土地的入市问题。关于打破垄断，我想一定要有一个很强很强的机制，就是法律保障机制。我的理想中的土地交易，应该是多方参与，就是供应方很多，北京市不仅仅是北京市政府一家，还有，那么别的怎么来大家都可以转让。

　　我们能不能把土地使用权弄的长一点？比如你这个房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用权还可以交易。我觉得在土地使用权的年限问题上较真是很愚蠢的。现在这些人能保证看到七十年以后？不如做个顺水人情，免费续期，做成永续产权，是可以交易的，打破这个垄断是可以期待的。或者每年强化，供地计划怎么样去落实？不要让政府看天吃饭，一看地价下来了我不卖了，地价好的时候我再推地王，再一个制度建设，里面包括法制建设，包括保障房的。

　　住房保障目前是一个三无的东西，第一个没有法律保障，第二个没有资金保障，第三个没有机构保障。再有，要做好信息工作，把市场秩序的维护是必须的。在中国，我从来都支持打击同行，对开发商的监管不到位，应该加强。有的是路，而且是正路。到今天为止，我们更应该一方面让市场秩序更加完善，让市场化程度彻底，只有市场才能真正保障住房问题。但是归政府的保障责任，政府要完成，政府在整个房地产市场里面一定要分清自己的边界，这边界是什么？我觉得就目前来讲，政府急需做的一定是长效机制尽快建立，这个尽快的时间是多少？我不希望是一万年，五年吧，五年可以出这么一个机制来，来保障房地产的发展，如果有了真正的制度建设，房地产的黄金期还没有结束，因为中国的城镇化没有结束，中国人的住房还是很落后的，中国人的住房条件还是很差的。

　　我看了一个数据，美国也有三分之一的人住房很差，美国每年会做一个及时的统计，就是说有多少人无家可归，我们没有。这么一个短缺的市场，如果说未来让我说哪一个产业会大发展，毫无疑问房地产是一个选项，因为它是短缺的，短缺的东西肯定是有市场的，但是一定要健康发展，健康发展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去调控，谢谢。