《大国大时代----中国经济十月谈》系列时事报告会之九“房价谈”，图为现场互动。（央广网 于琦/摄）

　　央广网财经北京10月24日消息 由中央人民广播电台经济之声、央广网主办的《大国大时代----中国经济十月谈》系列时事报告会第九场在广电国际酒店3楼会议厅举行。今天的主题是《房价谈：啥时能买得起房子？》。房地产专家、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、独立经济学家、知名财经评论人马光远参加了报告会并发表演讲。

　　文字实录：

　　《房价谈：啥时能买得起房子？》

　　——《大国大时代--中国经济十月谈》大型时事系列报告会第九场文字实录

　　主持人：大家上午好，我是经济之声“交易实况”的主持人王冠，非常容幸能够和各位嘉宾一起，和我们各位朋友今天一起来进行《大国大时代——中国经济十月谈》系列报告的第九场，来关注房价。我们今天的题目是“老百姓什么时候能买得起房子”。到目前为止，中国房价还没有呈现出一个完整的周期，所以大家都非常的困惑。

　　今天两位重量级的嘉宾朱中一会长和马光远博士，一会儿会进行精彩的演讲。其实一方面房价会成为我们整个时代的压力，另一方面，也让我们所有的民众，可能从未享受过以这样的速度，面临着财产性收入的增长，我们又该怎么来看这样的问题，一系列的问题值得我们思考和关注。

　　接下来以最热烈的掌声欢迎中国房地产业协会副会长朱中一为我们做主题演讲，欢迎。

　　朱中一：今天的问题很尖锐，“房价谈：啥时候能够买得起房子”，我讲的题目不完全是这个，但是我会碰到这个题目。说实在的，跟我们的双轨制调控政策的意图，只是领会了一半。我们现在完善的的住房双轨制，实际上是通过政府提供基本保障，和市场满足多层次需求，而且是通过“租”和“售”两种方式，来解决住房问题，实现住有所居，并不是说都买的起房子。刚才主持人讲了，大学生什么时候买得起房子？说实在的，在市场经济比较发达的国家，比如说像德国，一般买房子可能40岁上下，工作比较稳定了，单位稳定了，才买房子。在这以前，他是租房子。我们由于传统观念，由于这几年大家消费欲望提升，把这个需求调起来了，所以大家都聚焦到买房子，大家都聚焦到房价。这有他合理的原因，但是也有一点超前消费的原因。

　　我今天想讲的问题是，“对于构建长效机制，促进百姓住有所居和房地产市场平稳健康发展问题的思考”。我为什么讲思考，现在国家的长效机制还没有健全。房地产一头联着民生，一头联系经济，是关系到国计民生的重要行业。改革开放以来，特别是1998年，进一步深化城镇住房制度改革以来，中国的房地产业得到了快速发展，对改善居民居住条件和城乡面貌，促进消费、扩大内需、拉动投资，带动建筑、建材等相关产业的发展及社会经济的发展，发挥了重要的作用。

　　城镇居民的住房面积，已经由1978年的人均建筑面积6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城镇居民通过购买公房、商品住房和自建住房等多种方式，拥有了住房。住房的品质、性能也在逐年提高。但是，房地产业在快速发展的同时，也出现了一些问题，比如一些城市的房价上涨过快，一些地方中低价位、中小套型的住房供应不足、保障性住房也有这样那样的问题；房地产开发模式粗放，资源、能源消耗大，中长期的制度建设也相对失衡。特别是今年下半年以来，一些热点城市房价继续攀升。比如刚公布的9月份的房价，70个城市同比上升的有69个城市，环比上升的是67个城市。在同比上涨城市里，北京、上海、广州、深圳都超过了10%。再加上一些地方地王频现，更加使市场的预期发生了变化。所以房地产的问题，房价的问题更成了社会当前关注的焦点问题之一。因此，如何完善房地产的调控政策，加快构建长效机制，切实解决好百姓的住有所居，促进房地产业的平稳健康发展，成了当下社会各界普遍关心的问题。下面，我先从三个方面谈一下个人的看法：

　　一、完善双轨制的住房供应体系，切实解决百姓“住有所居”的问题。刚才我已经讲过了，1998年，进一步推进住房制度改革以来，我们主要通过市场化的主渠道解决了住房的问题。成绩是明显的，但住房保障制度相对滞后。1998年，当时提出的进一步深化城镇住房制度改革的思路里讲到，既有市场化的，也有通过保障来解决困难家庭的住房问题，但是这项工作，由于市场化推进快，保障问题滞后。2007年，党的十七大提出让全体人民住有所居，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确解决城镇低收入家庭住房困难是各级政府的重要职责，要求进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，并提出到“十一五”期末，全国廉租住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭的目标。

　　十一届全国人大第四次会议通过的“十二五”规划，明确提出“立足保障基本要求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度，对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式”。并明确提出“十二五”期间，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），期末覆盖率达到20%左右的规划目标。

　　考虑到前些年历史欠的旧账和建设项目都有2-3年的周期，政府在安排年度计划时，前两年多安排了一些任务。2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，基本建成432万套；2012年计划开工700万套，实际开工781万套，基本建成600万套；2013年计划开工630万套，基本建成470万套，至9月底，已开工620万套，基本建成410多套。这样2014、2015年各再开工500多万套。鉴于“十二?五”规划与新一届政府任期时间上的不一致，本届政府决定，即到2017年底前，又增加棚户区改造项目1000万套。我为什么解释一下，因为社会上有舆论，前些年规模大了，后来规模越来越小了，这个理解有点片面，因为建设项目是有一个周期的，如果均衡的分配，是完不成计划的。他有两三年的周期，所以为什么第一年、第二年、第三年开工计划的安排少，但是他实际的任务在逐年增加。

　　鉴于“十二五”规划与新一届政府在任期上的不一致，本届政府决定，到2017年底又增加棚户区改造项目1000万套，这里主要是“十二五”规划，从2011年到2015年的，但是本届政府是从2013年-2017年的，有两年的时间差，这两年的时间差，政府又决定了增加棚户区改造项目1000万套。当然对整个社会而言，本届政府将来保障性的住房究竟多少，这个还没公布，这是我自己的理解。

　　由于开工的项目大都要跨年度建设，所以尽管开工的量在逐年减少，但是每年的施工面积、投资规模和中央政府的补助资金在逐年的增加。这足以说明中央政府对解决城镇中等偏下收入困难家庭的住房的决心是相当大的，工作也是务实的。在大规模保障性安居工程推进过程当中，一些人对于保障房资金能否落实到位，以及规划布局、基础设施配套、质量、分配等问题有这样那样的看法是正常的，我自己也感到，中央政府与地方政府对社会上面的一些看法和建议也是重视的。

　　比如中央政府在2012年、2013年追加到保障性住房的基础设施的配套资金，并对质量、公平分配等问题多次召开会议加以落实。我为什么说这个事情呢？2012年10月份的时候，当时我汇报的时候，汇报的问题比较多，提到了保障性住房的资金。我说：名义上好像是资金打平了，土地金的资金10%，有中央政府的补助等等，当然我说有一块资金肯定是没有打进去的，因为大量的保障性住房是建设在郊区的，配套资金肯定没有打上，后来中央很快就接受了这么一个建议，2012年2013年专门追加了基础设施的配套资金，对这个进行了解决，我这里就不展开了。

　　完善双轨制的住房供应体系有三个问题，我觉得很重要。一是要抓紧开展居民住房状况的普查和居民住房信息的联网。目前，存量房的底数、或者未销售的、已建的、再建的规模，这是制订政策、制订规划的依据。我们多次建议都是把这个放在第一位的，因为1986年我们开展住房普查以后再也没有开展过。儿从1986年到现在，房地产开发主要是市场化，市场化主要是这几年推荐的，但是家底不清，要制定政策、制订规划，怎么精准是很难的，所以我们是一直觉得这项工作政府一定要下力气。刚才一位女同志讲：北京的住房是不是真的缺，我没有办法回答。因为没有经过认真的普查。就全国来说，当时制定规划的时候，户均一套是没有问题的，关键是设施是否配套。如果经过了普查，摸清了底数，那有一些话就好说了。这项工作没有做，我觉得是将来制定政策最难的一点。

　　第二，要对支持自住性购房、抑制投机投资性购房的政策具体化。2010年以后咱们提出来要支持自住性购房、抑制投机投资性购房，这个政策导向是正确的。因为我们买房子主要是为了住，而不是为了投资投机，但是理论上投资问题比较难解决，因为房地产本身带有很强的资产记录属性，你购房的行为同时也是一个投资的行为。

　　第三，我们要培育租赁市场，如果老百姓的房子都是自己住的，那么租赁市场怎么建立？单靠政府来建设廉租房，建设保障性住房是难以完成的。客观上大城市，包括北京，外来人口不少是住在老百姓租的房子里，关键是租赁市场还没有规范。欧洲一些国家，住房的自有率只有50%左右。它是通过个人的住房出租，如果没有一些人的投资，哪有租赁市场？所以抑制投机投资将来在表述上要更加严谨，更加符合市场化。目前情况下，只能这样表述，因为我们国内很紧张，特别是大城市。我自己想，能不能具体的数据化，一个是支持自住性的购房，那就是完全是自住性的，第二鼓励合理的改善性住房，鼓励合理的改善性购房，抑制投机性的购房，完全是炒作的，那不就仅此一次。

　　第四，鼓励有多套住房的居民将闲置的住房推向二手房市场和租赁市场。原来我在想，能不能适当鼓励投资，但是这个投资是限定在你买了房子以后，你要出租，不能闲置。欧洲一些国家都是这样的，在世界金融危机以后，提出一个欧共体国家原则都要遵循促进欧共体国家房地产市场健康、平稳发展的机制。两个提法很新颖：第一，一个国家如果老百姓的住房自有率达到了80%，这个国家的市场是不健康的，因为你刚参加工作的人没有经济实力，而且刚参加工作的时候会流动，在流动的时候不要买房。第二，是对老百姓购房、投资性购房用于出租的他是支持的，当然，对于炒房是抑制的。德国的法律非常多，非常规范，所以租赁市场也不会让你随便抬高房价，而且租赁房必须是安全的，双方有合同的。有一整套法律法规。所以，对于目前来说，抑制投机投资肯定要这样提，但是如果我们的市场规范了，对于投资性住房怎么个提法是要研究的，因为住房本身带有一定的投资属性，完全抹杀投资属性是困难的。还有一点，我们将来要引导老百姓把对住房的投资影响到开发环境，不要影响到让他去炒房。

　　如果用四句话表述，可能既符合市场的时机，也与市场经济国家的住房比较接近，因为合理的改善性需求是一种真实的需求，是居民消费升级的客观反应，对促消费、促内需和稳增长都有积极的作用。譬如老百姓在一年里面可以将新买的房子，一年内卖出旧房的，或者在一年内卖出旧房买新房的，能不能在税费上给予优惠；而且对于贷款已经还清，房子也已经出售的人，能不能按照购买的实际购房的套数来确定贷款的政策。现在在三、四十岁的年轻人里，这方面是需求比较旺盛的，因为他原来的一个房子，现在有小孩了，或者有的要家里人进来，房子要扩大一点，因为他以前有过一个记录了，已经贷款过了，现在行为有改善，实际上是政策需求。咱们要建设小康社会一个重要的目的，住房也要达到小康，所以，政策上要支持。如果按照现行的政策，你已经贷款一次的再贷款，首付比例要60%以上，现在北京的房价那么高的情况下，可能绝大多数人是承受不起的。我这只是建议。另外，对于已有多套住房的居民，鼓励将闲置的住房用于出租，可以缓解单靠政府提高租赁住房的压力，这是第二个问题。 

　　第三，要正确处理保障与市场的关系。有人认为，保障房与商品房应当决然分开，市场归市场，保障归保障。也有人认为，两者互为补充，相辅相成。我个人赞成后者观点。住房困难较多的城市，要多建设一些保障房，外来务工人员较多的城市要多建设一些公共租赁房。像北京这样的城市，为解决既无资格申请保障房，又没有能力购买商品房的夹心层，应增加限价房的供给。另外，对新建商品房明显供大于求的城市，或者居民的存量房、闲置房较多的城市，可以由政府设立或者委托设立租赁业务，收购或租赁闲置的房源，作为保障性房源，这样即可盘活闲置的房源，又可减少保障房的建设。我在《人民日报》上发过一篇文章，当时2011年刚提出建一万套保障房的时候，我没有评论1000万套是大了还是小了，但是我的题目是“保障性住房不能只盯在建设上”，我觉得有多种渠道可以解决。其中有一种渠道，就是当时的贵阳市是通过贵州省房屋租赁公司，当时提出要建一万套的保障性住房，贵州省房屋租赁公司在一个月里面通过跟居民的协商就解决了将近4800左右的中小户形的房子，把这些房子适当改造，用于保障性住房，既盘活了存量，又解决了少建保障房的问题。所以，这两个不要决然分开，由地方根据实际情况来确定，因为总的目标，双轨制也好，什么制也好，我们总的目标是解决老百姓住有所居的，你只要能解决老百姓的住有所居，各地都可以探讨，都可以创造。另外，还有确实有一个重要的问题，就是规范和促进保障房的建设、管理和运营，应该加快制定城镇住房保障条例。

　　第二个大问题，继续落实既有房地产的调控政策，逐步完善调控方式。这个题目，如果长一点的话，应该是这样：下一步的调控肯定更多的采用市场化的手段，当然，在市场化的调控政策没有出台以前，当前要继续落实现有的调控政策，完善调控方式。从去年下半年以来，除部分中小城市外，绝大多数城市的市场总体上处于量价齐升的态势，控制房价上涨的压力很大。房价的上涨既与一些地方有效供应不足有关，也于货币流动性大、居民投资渠道狭窄、中央或地方事权财权不匹配有关，还与住宅质量的不断提升和土地劳动力成本的上升有关。

　　老百姓老说房价越调越高，调控政策是不是失败的？房价问题极其复杂，我们的房价，房地产调控有值得反思的地方，比如说2003年，当时为了控制城市的投资规模采取了严控土地和信贷的办法。那么2003年，城镇化在发展快的时期，严控了土地和信贷闸门，肯定方向有点不太一致。比如2006年，咱们提出了要稳房价、调结构，专门提出了9070政策，在方向上不算错，但是部分的行政化了。而且要求已经规划设计，没有动工的，要调整规划方案，企业难度也很大，各种各样的问题都出来了。我认为这些问题是都要改进的。目前，在限购限贷的，特别是在限价上面，我自己觉得是不是对企业的干预也太宽了，但是总体来讲，2010年以来的调控政策的思路是正确的，是既增加有效供应，又抑制投机投资，那么房价在比较高高的情况下，如果你不把房价作为一个调控目标，那你不是更糟糕了？

　　另外，房地产调控效果不理想，除了我刚才讲的原因以外，还有一个重要的原因，就是我们的市场发展太快。我们当时在做设计的时候，可以借鉴的经验不多，或者说我们的制度的设计不完善。在机构设计上，我们建设部原来有个住宅局，后来改为城乡建设保护部以后，住宅局没有了，变成了一个房地产司。住宅问题是基本的一个问题，从住宅局改为房地产司以后，我们原来想立的一个法是住宅法， 后来因为1992年，像海南的问题，炒地很厉害，我们立了一个《城市房地产管理法》，对规范当时的房地产市场作用挺大的。由于住房法立得晚，所以我们对于住房问题的考虑相对滞后。如果住房法立得早，现在要解决的住房供应制度的双轨制的问题，以及对于不同群体的住房如何满足问题，以及相关的一些政策都应该在这里规定。这是顶层设计、制度考虑方面需要总结经验的。

　　又比如，我们房改以来有两个经验是明摆着的，一个是我们借鉴了住房抵押贷款经验，好的一面就支持的老百姓通过抵押贷款购房，但是有些聪明的人通过抵押贷款的门槛买了多套房，甚至炒房，把房价拉高了。又比如土地招拍挂制度，从源头上来讲，好的有两点，一个是土地资源稀缺，当然更多的是发挥它们的作用，公开透明、遏制腐败。但不足的一面，就是把我们的土地供应两极化了，要么是政府的这一块，要么是市场这一块，那么对于大量的老百姓的住房的用地没有细化。当然，现在在考虑这个问题完善土地出让制度的问题，这也是一个制度设计问题，它不能说是调控问题。所以，咱们应该客观的分析调控，在2010年的时候，咱们出台了一个文件，4月份出台了一个文件，9月份又出台了文件，力度很大，应该说有作用的，抑制了房价过快上涨。尤其是从2011年9月到2012年的4月，全国70个大中城市的绝大多数城市的新建商品房的房价环比是下降的，而且不少城市的房价同比也是下降。说明我们的调控，只要形成合力是有效果的，这是我对调控的基本看法，当然我刚才讲了调控还要完善。

　　今年以来，一些地方房价过快上涨和地王频频出现，我认为，今年有两个问题很特殊。一个问题就是“上面”调控少了，所以人们认为是不是今后是不是更加市场化了；地方对这个执行不力。另一个原因就是有一些媒体，或者一些名媒也好，专家也好，与对市场的预期过分看好有关。有些人说北京的房价如何如何，还有的说，你看北京跟香港什么一样的，他们的房价比我们高，那我们将来肯定也是这样。但是他们没有讲他们的收入比我们高几倍，咱们也要实事求是的分析。如果大家都理性客观的宣传，可能就有好的一面，如果脱离这种阶段性的宣传，肯定就引起乱子。

　　因此，为遏制一些地方房价、地价的过快上涨，在当前，我认为，咱们市场化的调控的手段还没有出台以前，要继续落实既有的房地产调控措施，又要抓紧构建房地产市场健康发展的长效机制。继续落实既有房地产的调控政策措施，包括继续落实地方政府稳定房价的工作责任制，坚决执行差别化的住房信用的税收和限购的政策措施，坚决抑制投机投资性购房，继续增加普通住房及用地的有效供应；要完善土地的出让方式，严防地王扰乱市场的预期，加强房地产市场的检测与监管，查处哄抬房价等违法违规的行为，政府部门，要主动加强对舆论的正面引导，引导合理的预期和消费。

　　这里，我刚才讲一个预期，消费也要引导，刚才为什么说标语我认为有点欠缺，你并不是要引导什么时候都能买得起房子？尤其是大学生，你问他这个问题，在国外认为是一个荒唐的问题。国外都是租房，为什么让他们买房子？十八大报告指出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。据此我认为，应结合长效机制的建立，逐步完善房地产的调控方式，抓紧建立以经济法律手段为主，必要的行政手段为辅的房地产调控政策框架，进一步增强调控的系统性、针对性和有效性。房地产市场是区域性很强的市场，应允许地方政府在中央政府的统一政策指导下，因地制宜、分类决策。中央政府应要求地方政府将组织制订与实施住房发展规划、计划作为引导预期，调控市场的重要手段。住房用地的供应计划，应与住房的供应计划挂钩，土地的出让计划、土地的出让价格应与稳定房价的目标衔接，而不是跟地方的财政的收支平衡挂钩。要进一步健全与完善二手房市场和租赁市场，促进新建商品房市场，二手房市场和租赁市场的协调发展，促进商品房市场和保障房的相辅相成，互为补充，切实通过租和售，以及保障等渠道来解决好百姓的住有所居问题。

　　第三，对加快建立和完善房地产长效机制的一点思考，我想讲我的一些思路性的东西。这个问题我们协会也是比较重视的，我们在2008开始就组织了一批专家，研究“十二五”的住房规划和长效机制。在2010年的6月份，和2011年的6月份，我们给有关部门报了我们的规划和长效机制。但这是我们的建议，后来住建部根据建议也制订了“十二五”期间的发展规划。但是我们觉得，长效机制问题是个大的问题。长效机制问题根据国务院办公厅今年2月26号关于继续做好房地产市调控工作的通知当中的：加快建立和完善引导房地产市场健康发展的意见里面的长效机制，他提了几个方面的工作，要在加强基础性工作的基础上，加快研究完善住房的供应体系，健全房地产市场的运营和监管的工作思路和政策框架，推进房地产的税收改革，完善住房金融体系和住房供应制度，推进住宅产业化……讲了6个方面。

　　完善住房供应体系，市场的监管问题实际上又牵扯到了房地产调控的一些私人问题。我前面也讲过了，我下面想讲一下对于土地方面的、财政方面、税收方面、住宅产业方面……刚才提到，我们给上面提的是一些建议。现在目前，由发改委牵头正在搞长效机制，我估计也会提交三中全会讨论，但是我觉得这里肯定是很原则性的东西，我觉得房地产的长效机制，跟城镇化的长效机制有些是互为联系的。譬如土地的供应制度，城镇化里必然也涉及到到这些问题；有融资问题，城镇化必然会涉及到这些问题。另外还有税收制度的问题。这是一个逐步完善的问题。我在博鳌论坛讲了两句话，有的人不理解，我说长效机制的顶层设计，也就指导思想和原则，肯定在三中全会上有一个清晰的表述，但是长效机制的完整、配套的制度的落实，可能还要若干年的时间。所以我觉得三中全会是个顶层设计，一步一步完善需要过程，最典型的我们讲房产税已经从物业税谈起到房产税已经讲了多少年了，从上海、重庆的试点，又到现在，又讲了多少年了，为什么落地那么难，就是因为真正构建成熟完备的市场体系制度是不容易的。 

　　我再简单的讲什么呢？土地问题，我认为土地问题确实是很关键的问题，其中里面我觉得有一个特别要探索的问题，因为城镇化过程当中，农民是要进城的，如何把农村建设用地的减少和城市建设用地的增加挂钩。现在有些地方在搞试点，特别是对愿意在城镇落户的农民工，将其农村的宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城镇购买和承租住房的支付能力，对通过宅基地及房产流转的城镇购房的农民工在贷款上给予支持，对于房屋已经年久失修，子女已经进城落户，并且城镇有固定住处，在农村仅仅是空巢老人，并且自理能力下降的要结合新农村的建设，集中建设农村养老社区。我认为这个问题可能是很紧迫的一项问题，不然你城市建设用地哪里来？农民有宅基地和房产，你只有通过流转才能减轻我们的土地问题，而且农村的空巢问题那么严重，子女进城不回去了，养老问题怎么解决，我认为这种肯定要从根本上解决。我认为在土地问题上，这个问题可能是比较大的问题。

　　在土地问题、跟土地有关系的问题，我们在十八大报告里面还有一段话，就是要调整用地结构，促进生产空间，既要高效、生活空间、宜居适度，这两段话是今后我们的建设行业要贯彻的。但是对老百姓，也是有指导作用的，就是生活空间、宜居适度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是环境、适度就是你认为住的舒适就好，这就牵扯到我们消费观念的转变。

　　第二个问题要积极推进房地税收制度的改革，我认为这里面有两个问题是现在比较突出的，一个问题，就是当前地方政府对土地财政的过度依赖是造成调控政策难以落实的重要原因。地方政府对土地财政的依赖，又跟中央政府和地方政府的事权、财权的不匹配有关系，所以怎么样把这个关系弄好是一个大的课题。这个课题在十八大的报告里面已经提出来了，在三中全会上，能不能有所突破，我认为这是一个很大的问题。

　　另一个问题，我觉得既是个长效机制问题， 又是一个讲了好几年的问题。比如我刚才讲的房产税，房产税我讲了好几年，就是要在总结上海、重庆经验的基础上扩大房产税的试点，怎么扩大法？扩大了以后在全国怎么推广？当然需要研究的问题很多，但是我想，既然中央有关部门已经讲了那么多了，我自己的想法，就是这个方案既然讲政府公开，讲老百姓利益相关的事情，是不是可以征求征求意见。征求意见的过程，也是引导合理消费的过程，而且通过意见，把原来的房产税的条例修改了，这样既合情又合理又合法。另外，在开征房产税的同时，要减轻流转环节的税收，这样才能让有多套房子的人，把多套房子推向二手房市场和租赁市场，来实现咱们房地产供应结构的总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

　　第三个问题就是房地产的金融产品。既要创新房地产金融产品，又要防范房地产金融风险。这个问题我们房地产企业来的少，我就不讲了，这两个问题都很重要，因为房地产过去过分依赖银行贷款，现在看来，都依赖银行贷款有风险。当然现在房地产企业实力增强了，拓宽房地产的金融产品肯定要考虑。但是同时要考虑，房地产产品如果部分的拓宽，会不会引发房地产的进风险，所以两头都要考虑。

　　第四个问题，要转变房地产业的发展方式，积极推进住宅产业化。这也涉及到国家的整体布局问题，1998年的时候，国务院出台了一个关于进一步深化城镇住房制度改革的决定，是从市场化改革推进的；1999年国务院办公厅，印发了几个部门的关于推进住宅产业化的通知。这两个，一个是国务院的文件，一个是国务院办公厅的通知。但当时的思路是清晰的，前一个文件从市场化改革方面推进，从完善住房供应制度方面考虑，属于政策方面的。后一个文件是从转变 房地产业粗放型的发展方式，通过住宅产业化，给老百姓提供好的产品，来节约资源、保护环境。但是后一个文件，由于多方面的原因，贯彻不是非常有力，现在就是怎么样开放环保型的住宅，大力推进住宅的产业化的问题，怎么样开展绿色建筑的问题，怎么样减少毛坯房的问题等等都有部署。国家在绿色建筑行动方案里都有详细的部署，我就不说了，但是我觉得，尽量减少毛坯房的比例这个问题，我们一直建议政府要加大力度。因为供应毛坯房可能是中国特色，其他国家基本上都可以拎包入住的，供应毛坯房进行二次装修，既浪费了资源和能源，又污染了环境，对于周边的老百姓都产生影响，所以这个是要下大力气的。

　　房地产的问题，一头是涉及到经济，一头涉及到民生，跟千家万户有关系、跟很多行业有关系。所以真的要构建长效机制，促进百姓的住有所居和房地产市场的平稳健康发展，既需要社会各个方面的努力，也需要我们消费者转变消费观念，合理消费，只有这样，可能我们才能达到这个目标，谢谢大家。

　　主持人：接下来有请独立经济学家、知名财经评论人马光远为我们做主题演讲，有请。

　　马光远：房地产很复杂，我研究经济学这么多年，我个人的感觉，是最复杂的经济现象，不一定每一个人都能够说清楚。到现在为止，能够说清楚的人真的不多，我们都在探索。席勒很谦虚，他说自己看不清中国的房地产，我想你千万不要相信他这句话，他一定能看懂，而且他看的很懂。当然席勒从2000年谈到中国房地产的时候，就已经说出了中国房地产出现了结构性的泡沫，特别举例子，点到名字的、最长的就是中国的房地产。十多年以后，我们来看这个情况，有很多笑话说怎么还没破灭？当然席勒有他自己的指标。在诺贝尔奖的历史上，真正研究房地产的人就是席勒。所以以前有很多诺奖得主，谈到中国经济、中国房地产，大家千万不要盲目崇拜，他们对中国懂多少，真不一定。但是席勒毕竟是研究房地产的，而且对房地产本身还有一套自己的指数。这几年我也一直在潜心收集各种各样的信息资料，在试图理清房地产的基本逻辑，理清中国房价与一些主要国家房地产市场的基本逻辑。在所有的学者关于房地产的论述里面，席勒的论述绝对是最权威的。

　　大家可以看一下席勒的指标，无论是在资本市场，还是在房地产市场，可以讲，都是相对比较准确的。他的曲线隐含着一些规律，只要这个曲线出现一定的偏离，一般都会出现问题。席勒在解释美国房地产的逻辑的时候，他的基本观点是围绕着一个学术观点——动物精神，也就是说他从来不认为市场是理性的，有很多偏离理性的地方。偏离理性的原因是什么？动物精神。席勒研究的从1948年到2007年，美国房地产市场的发展，美国房价的发展，他发现了这种情况，就是从上世纪90年代末到2007年，这一轮美国房价暴涨的一段时间，他发现基本面没有发生任何变化，人口没有发生任何变化，土地供应也没有发生任何变化，货币不像我们增发这么多。美国这么多年以来，负利率、增发货币、利率非常低，但是总体来讲的话，不足以导致房价出现如此剧烈的变化。

　　他认为，这个变化的背后主要原因“动物精神”，就是大家在资本市场上、投资市场上，一传十，十传百的关于繁荣的故事、关于房价永远上涨的神话，是导致房价上涨的主要原因，这个逻辑完全可以解释中国目前的房地产。所以我们在分析很多逻辑的时候，我们现在会忽略一点：人的心理层面的变化。包括今年，房价的暴涨，坦率而言我没有想到，因为这两年以来，我的一直观点是房地产基本进入了稳定发展期，因为从供应来讲，从政策本身来讲，已经进入了一个平稳期。未来随着长效机制、随着制度建设的逐步完善，房地产市场稳定的预期会越来越明显。但是今年的房地产为什么暴涨？是因为基本面发生变化吗？土地供应没有减少，前几年没有完成，今年超额完成，比前几年完成的都好。为什么还在抢房子？我想席勒的动物精神可以解释这个。也就是说你在任何一个房地产市场，这个是不分国际的，我们现在讲，说中国人对房子苦不堪言，有很多国家都是，不幸福的不仅仅我们。

　　在中国，把房地产价格，房地产市场、房价的预期简单化。在经济学领域，要取得共识是很难的，我们一般知道，有一个“墨菲原则”，就是经济学家在大家比较认可的问题上，一般很难达到一致的意见，十个经济学家有十一个观点，这是很正常的，但是在房地产问题上，在中国是很统一的，基本分为两派，一个是看多，一个是看空。

　　今年以来，房地产市场出现的一个最大的信号是什么？空头死光了，基本上找不到，这是很吓人的。我们每年9、10月接受采访最多的问题是什么？今年两会有金九银十吗？今年没有任何一个记者问我这个问题，因为不用问。我参加了两次论坛，一个著名的空头开始看空房地产，让我想起了1989年日本房地产泡沫破灭以前，所有的人都看好房地产的情况。《时代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一证券总裁，他从空头变成了多头，看好日本房地产市场未来的发展，为什么看好？跟我们现在的逻辑基本完全一致。到最后这个逻辑90年破灭，三一证券总裁跳楼自杀。但今天当我看到所有的空头死光之后，我感觉到的是危险。我们一定要注意这背后究竟发生了什么。

　　中国房地产市场化到今天为止，一边倒的这种判断，我个人认为还是第一次，以前分歧还是很大的，大家会去预测，现在没有人好意思来承认自己是空头，那么说明什么？我觉得可以值得大家去思考。一些相关的数据也很吓人，席勒判断美国房地产市场会崩溃，出现了非理性的繁荣，一个根本的指标——房价收入比，我们现在很多人可能不承认房价收入比，但是房价收入比在美国，考察房地产市场，还是一个很重要的指标。

　　他还有一些指标，比如说房地产的投资占GDP的比重。美国以前是三点几，后来涨到5.6。席勒觉得出问题了，席勒太夸张了，说房地产投资占GDP投资达到5.6，这是一个难以想象的数字。我们现在是多少，我们2011年，达到两位数以后，今年前三季度我看了一下数据，房地产投资6.11万亿，占GDP投资的比重15.8%，远远的高出美国房地产这一轮次贷危机发生以前的三倍。达到10以上的，我现在知道除了中国，我不知道有第二个，就是房地产投资占GDP的比重，何况15.8%。

　　第二个是固定资产投资，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中国7.7%的增长，立了头功的肯定是房地产，如果没有房地产很好的表现，没有投资很好的表现，我们的数据是很难看的。所以我们看到还有一个数据，就是钱像房地产走的步伐在加快，积聚程度在加快。比如1-9月份，全社会融资总额13.96万亿，那么房地产的到位资金是多少？8.78万亿。大家可以一下，这个比重，就是说房地产通过各种各样的途径，拿到了8.78万亿元的钱。而整个社会前三季度，整个筹资的钱多少？13.96万亿，我算了一下这个比重，63%，意味着什么？不要去硬推，因为里面有推敲的地方，有些有重复的地方。我简单在讲一个趋势，就是这个趋势在加剧，相当于全社会63%的钱用在了房地产，这个比重也是前所未有的。所以我们今年也从来没有听到房地产缺钱的。我们有钱荒，但是房地产没有出现缺钱的情况，所以目前的态势，一边倒的繁荣，一边倒的看好，在这个一边倒看好背后，我们应该怎么看？我想从这么几点，简单的把我的逻辑勾勒出来。

　　第一，中国房地产市场化的十年，高房价是市场化的结果，还是市场化不彻底的结果。我觉得首先应该思考这个问题。现在有很多人谈到中国产业化的时候，举的例子就三个，教育、医疗、房地产。认为是市场化、产业化导致出现了目前的畸形发展，我对这个观点我是完全反对的。中国真的有教育产业化吗？从来没有，北京大学的股东从来只有一个——国家，真正的产业化应该是股权多元化，或者打开门槛让民间资本办大学教育，把北京大学收购了，把清华大学收购了，这叫产业化。金钱化，高收费不等于产业化。所以，教育到今天为止，不是产业化的后果，没有产业化，而是把一个公共教育办成了私人教育，我指的私人是开始收钱了。以前不收钱，以前我们每个月还有补贴。到我上大学那一年，突然要交两百块钱学费，我都觉得很不愿意，我当年很幸福，但是绝对不是产业化。包括医疗也不是产业化，医疗如果真的产业化了，民营医院遍地而起。

　　房地产，真的实现市场化了吗？北京东三环那块地，任何时候放出来都是地王，上海徐家汇的那块地，底价就172亿，上海以前的地王是92亿，任何时候放出来都是地王。为什么这个时候放出来？这个时候放出来又是为了什么？所以当土地市场完全垄断的情况下，说房地产实现市场化，这是一个大笑话。房价为什么这么高？有很多原因，有很多逻辑，大家说的比较多的土地市场的垄断。这么多年，我发现我们不断在调控，但是在调控的同时，大家关注土地市场的话，一方面要关注总量的变化，土地供应的变化。过去四年，一线城市的土地供应都没完成任务，所以今年讲要超过以前的平均数，平均数也没完成，土地供应为什么减少，地方政府要看天吃饭，天气好的时候，价格好的时候，多放点儿好地，价格差的时候不放，所以总量上去看的话，没有完成。总量没有完成的，房子供应减少能不涨吗？

　　第二，从结构上去看，我们现在的结构，工业用地、商业用地、住宅用地，基本上这三大块。三大块的结构，住宅用地全部用地的比重达到多少？现在说法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重据说10%都不到，我没核实过这个数据，但是听到以后我就非常害怕，中国960万平方公里，5000年历史上，从来从来没有出现过盖房子没地，死了人没地埋的情况。我们现在城镇化没有完成，但是中国城市建成区的面积，占国土的比重是超过美国一倍的，美国现在城镇化完成了，美国城市占全国国土的面积是2.6%，用了国土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我们现在五点几，大片的土地越来越缺，越来越少，这个稀缺究竟是一个概念，还是什么？我们都要去思考。

　　再比如，近十年来，我们从金融层面去讲，大家关注到的货币的超发问题。这个我想没有什么可以去否认的，数字在那个地方放着，但是还有一个导致房价上涨的，就是多年以来的负利率，近十年，2003年到现在，基本都是负利率，我看了一下全球房价的逻辑里面，有一个共识，就是当货币的利率是负利率的情况下，房价没有下降，我没发现，那么近十年来我们都是负利率。

　　我们正利率的情况很少，金融的。当然还有供求关系，供求关系前面朱会长讲，说不清楚，真的说不清楚，为什么？因为到现在为止，中国目前究竟有多少存量房？我们不知道。前两年的时候，北京市公安局做了一件事，统计了一下北京的住户，挨家挨户的去，十八大马上开了，把数据搞清楚，一个房子一个房子查，超过一千万户，这一千万户什么意思？然后说，有380多（万），找不见人了，我想这是一个很有价值的数字，价值体现在什么地方？就是能够说实话，告诉你，我查了这么多户，现在有这么多户我找不见人，如果说真的是一千多万靠的话，够了，就是现在的存量住宅足够北京目前的人口居住，那么未来新进入的人口，我们新建绝对可以满足，有很多地可以盘活出来，关键是愿不愿意供应。

　　根据今年政府的报告，统计数据，城镇人均居住面积32.9平，城镇的人口是7.1亿，大家简单的小学算术算一下，这个官方的数据多少？234亿平，差不多，那么230多亿平。我个人认为这是官方的一个小口径的统计，有两块肯定没有统计，66亿平的小产权房加各种福利分房。到2014年6月份，我们要统一房地产登记制度，就是房由这一个机构统一，我们《物权法》倒是规定了，但是很难。因为北京住建委的系统，是2000年以后才建出来，交易的时候才能知道，所以在我系统内的存量也是不完全的。那么如果说这三大块，最保守估计肯定超过300亿平，那么如果是300亿平的话，人均居住面积差不多在40平，这是个什么概念？上世纪90年代，德国人均居住面积38平、法国37平、日本35平。从房地产市场发展的逻辑看，一个国家人均居住面积超过35平，房地产进入稳定发展期；超过40平，房地产进入横盘期。当然这是总量我们不能回避结构性的短缺，因为房子跟一般商品不一样，它是不能移动的，我老家的房子再多，也搬不到北京来，所以分析房地产的供求规律，一方面要看总量，第二个要看结构，每一个区域，是一个什么样的供需结构很重要。

　　我个人认为，从这些数据本身可看出，中国房子短缺，我认为是一个谎言。房子不多，如果每一个人都要40套房子肯定短缺。如果你要两套房子，也还可以。所以尽管我们相关部门没有搞房地产普查，这个普查有多难？一点都不难，一个一个数就完了，那么多老大妈没事干，数房子去，一个单元一个单元，很容易的。为什么不告诉我们这个数字？所以这么多年以来，我们一直在想，供求关系究竟怎么样？如果告诉大家信息，也就是说把这个信息基本面告诉大家的话，老百姓自己去判断，够不够，不够去买，够了不买，很简单。所以目前的这种恐慌，就是席勒讲的动物精神，可能一个最大的中国特色就是信息的垄断，房地产市场的信息垄断是很严重的，包括你到某一个楼盘去，你买房子，放出的虚假信息，都非常吓人。

　　怎么样治理这种信息乱象？政府需要去做。当然还有很多人口方面的因素，在目前的中国，政治、经济、城镇化、货币、人口因素、供求规律、财富效益等一系列的逻辑，在房价数字上面，都有所反映。轻易的去预测房价怎么样，需要做好挨骂的准备。你说高了，有人骂你，你说低了，也有人骂，为什么？我讲很复杂，我一直讲最复杂的现象，这是一个。我的核心观点跟朱会长可能不太一样，我的基本观点是我呼吁，呼吁尽早结束房地产调控的思维，不是结束调控，尽快转变房地产调控思维，调控毫无疑问，已经失败，调控思维已经不能适应中国目前房地产市场的基本状况，十多年了，一个产业，吃了十年的药，还能长这么大，生命力该有多顽强？但房地产的发展，市场化的方向，肯定是正确的。 

　　有人讲政府提供多少套保障房，如果按目前的房价，没有房子的人要买房，大城市30%以下，意味着政府要保障的人口比例在70%。这样大比例的保障我没有见过。如果政府要保障大多数人，房地产就不是市场经济。政府保障面不能过宽，这是个简单常识。再一个，从调控本身来看，效果大家都看到了。每一次的供需紧张和每一次的加强调控具有绝对的正相关。

　　第三，从来没有改变预期，而且是在助长预期。我们每一次的调控，最后导致的结果，大家一看要限购，房子肯定少，基本都是这种反向思维。相关的利益主体利用这些反向指标又推波助澜，导致调控失效。所以，大家的这种动物精神怎么产生，政策紊乱，没有长期预期导致的。所以如果我们再进入下一次的调控，这个是可以预测的，效果肯定跟以前一样，不会有二致，因为基本面没有变化，因为我们搞全国性的一刀切。

　　有些地方房子多了，你还限购，温州也是限购的。我到温州去，司机会来接我，我问司机有多少房子，他说有四套房子。一个司机都有四套房子，房子供应完全够了，限购干什么？一个地方生病，全国吃药，这肯定是有问题的。我们需要做的是，怎么样去建设长效机制，而不是调控，一线热点城市需要调控，包括北京。在目前情况下，北京要是放开限购的话，80万可能真的不是谣言。全国所有的人都想到北京来，尽管癌症死亡率不断在上升，但是阻挡不了中国人对房地产的热情。这种畸形需求如果没有限购是很可怕的。但是限购作用有限，他是麻药，先降温，然后要做手术，麻住它不管了是要死掉的。

　　我就说点正能量。思路何在？思路我跟朱会长意见是统一的，就是我们多年来一直在谈的长效机制。中国房地产调控如果说真的有重大失误，我觉得最重大的失误就是一而再、再而三的贻误长效机制的出台时机。你要说准备，你真的在准备吗？准备了多长时间？每一次调控后面缀一句话，：抓住有利时机，出台长效机制。那么长效机制是什么？我想这个大家可以有分歧，但是有几个要点我想是共同的，比如说税收调控，当然我不同意目前的房产税，它能对房价有什么影响。上海、重庆已经证明，在住房的产权、住房的基本权利要素还没有搞清楚的时候，急推房产税只会引发反弹。土地制度的改革必须加快，加快的方向在什么地方？一个是集体土地的入市问题。关于打破垄断，我想一定要有一个很强很强的机制，就是法律保障机制。我的理想中的土地交易，应该是多方参与，就是供应方很多，北京市不仅仅是北京市政府一家，还有，那么别的怎么来大家都可以转让。

　　我们能不能把土地使用权弄的长一点？比如你这个房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用权还可以交易。我觉得在土地使用权的年限问题上较真是很愚蠢的。现在这些人能保证看到七十年以后？不如做个顺水人情，免费续期，做成永续产权，是可以交易的，打破这个垄断是可以期待的。或者每年强化，供地计划怎么样去落实？不要让政府看天吃饭，一看地价下来了我不卖了，地价好的时候我再推地王，再一个制度建设，里面包括法制建设，包括保障房的。

　　住房保障目前是一个三无的东西，第一个没有法律保障，第二个没有资金保障，第三个没有机构保障。再有，要做好信息工作，把市场秩序的维护是必须的。在中国，我从来都支持打击同行，对开发商的监管不到位，应该加强。有的是路，而且是正路。到今天为止，我们更应该一方面让市场秩序更加完善，让市场化程度彻底，只有市场才能真正保障住房问题。但是归政府的保障责任，政府要完成，政府在整个房地产市场里面一定要分清自己的边界，这边界是什么？我觉得就目前来讲，政府急需做的一定是长效机制尽快建立，这个尽快的时间是多少？我不希望是一万年，五年吧，五年可以出这么一个机制来，来保障房地产的发展，如果有了真正的制度建设，房地产的黄金期还没有结束，因为中国的城镇化没有结束，中国人的住房还是很落后的，中国人的住房条件还是很差的。

　　我看了一个数据，美国也有三分之一的人住房很差，美国每年会做一个及时的统计，就是说有多少人无家可归，我们没有。这么一个短缺的市场，如果说未来让我说哪一个产业会大发展，毫无疑问房地产是一个选项，因为它是短缺的，短缺的东西肯定是有市场的，但是一定要健康发展，健康发展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去调控，谢谢。

　　主持人：好，谢谢马光远博士。我们马上要进行圆桌论坛。有请刚才为我们带来精彩演讲的两位嘉宾，有请朱会长，有请马博士，还有我们《中国证券报》的采访部主任王栋琳，还有我们经济之声的观察员陈爱海，有请各位。刚才两位嘉宾也做了很多精彩的演讲，想听听王栋琳的观点。

　　王栋琳：刚才听了两位嘉宾的发言以后，觉得受益匪浅，有一些问题特别希望得到二位的回答。刚才都谈到了土地的问题，就是刚才马博士也说，其实一直是处于一个很平稳的状态，持续了一段时间，我们看北京的房地产市场，但是从今年的下半年，价格是出现了一个快速的上涨，时间点上有一些事件非常值得关注。因为我的同事在买房，所以我也是很了解买房的经过。他七月份在房山看房还是一万七、八价格。但是在八月份，在房山拍出一个地王。在两三个月的时间里面，房子从一万七八的售价长到了现在的两万五左右，他感觉，就是地价的上涨引起了房价的上涨，引起了大家对房价上涨的恐慌的预期。我也想请教一下马博士，您觉得土地制度的改革，你列入长效机制的内涵，你谈到集体土地的入市等，打破垄断等等，您能不能再具体的谈一下，北京的所谓的限房价、竞地价，是不是土地制度改革的方向？集体土地入市包括土地流转改革，这些具体的措施要应该怎么样去改革？怎么样去打破这样的一个地王不断产生，地价快速上涨的这样一个恶性循环，谢谢。

　　马光远：实际上在基本的土地制度改革以前，我们在体制内做了很多的尝试和努力。事实上，这种努力大家可能因为房价上涨太快而没有跟感觉到，但是实际上一直在进步。比如是以前完全按价格，到有些地方综合评标，这都是变化。比如说推出保障房，昨天北京推出自住型商品住房。这些努力有没有效果，要靠实践来检验。包括北京的自住房，我担心的是你怎么样来监管。就那么一点，面对全北京的人。30%的优惠，可以试一下。在大的设计突破以前，可以允许各地去试，但是上面的监管是很重要的。我们一定要把每年的土地计划要弄成硬约束，完不成要问责，但到目前为止没有问责。大的制度没有突破以前，小的探索应该不断。这样才能慢慢尝试出一个比较适合又照顾地方政府的利益，又照顾购房人的利益，同时保证中国房地产市场稳定发展。所以事实上中国改革开放有一个好的特色，绝对不是顶层设计，中国很多东西不是顶层设计出来的。

　　主持人：搞一搞，看一看，就象小岗村分田地，分着就成了联产承包制了。

　　陈爱海：我有两个感想，一个问题，听见了两位的发言，很有启发。刚才两位都谈到了预期和合理消费，我觉得这一点从我个人来说，我觉得很重要。虽然房地产面临的问题很多，但是总体来说，我们的住房条件是改善了。所以我想大家可以把我们的预期放的稍微低一点，现在其实很大程度是预期在推高房价，预期低了可能房价下来了，大家也买的起房了，这是两点感想。一个问题就是刚才二位都讲到了市场化的调控机制，也反复讲到了长效机制，那么这两个东西究竟是一个什么样的，我想请二位简单的给我们解答一下。

　　朱中一：刚才有人提到市场化推进快了，是什么呢？就是咱们在住房的市场和保障这两个关系上面，市场化快，保障滞后了，并不是说整个的制度建设市场化快了。整个的制度建设应该说三中全会对整个的市场化改革描绘了一个比较清晰的蓝图，包括土地制度改革问题。现在我们前一些时期有一个重要的特点，我们是计划经济向市场经济过渡的时候，所以即有计划经济的弱点，又有市场经济发展的设计过程。

　　另一个我很赞同的，预期后合理消费，这是一个要大家解决的问题。我们要保持市场的健康发展。首先，我们的政策要稳定，政策稳定，才能够稳定预期。还一个问题，就是咱们的市场要健康发展，心态要平衡发展。如果你的心态老是浮躁的，市场也很难适应。我想讲一个概念是什么呢？咱们讲的长效机制，往往是一个长效的机制，而调控是短期的，调控是针对当时的房地产市场问题来提出，采取有及时的、有针对形性的措施。但是，我们的长效机制更着重于任何方面的问题，所以他是有关联的，是两个不同的。

　　马光远：补充一下，就是长效机制，既有市场化的举措，根据市场化的地方我们去推，同时必须有保障机制，保障机制也是长效机制。这是我们讲这个所谓的房地产市场双轨未来的真正内涵，就是谈到长效机制千万不要以为没有保障了，这是一个误区，所以我们讲的长效机制，让市场更加市场。

　　朱中一：长效机制里面第一个机制就是我刚才讲，完善住房的供应机制，住房的供应机制就是双轨制。

　　马光远：没错，然后让政府以前没有做到的，没有做足的尽可能去做，我们希望这样的一个机制，那么这样的话，整个房地产的市场才能健康发展。

　　观众提问：我是欧美同学会的，我姓贺。我今天参加这个会议，我想提出一个问题，为什么我们国家的房地产税扭扭捏捏的出不来呢？然后在国外的话，在韩国，如果第一套房子不要税，第二房子50%的税，第三套房60%税，刚性需求一下就看出来了。北京就不可能是水泥森林，没有一点绿色，到处都是房子，而且320万套房子在那空着，所以我觉得年轻人结婚结不起，没有房。老百姓说，我们过去两块钱可以买四个苹果，现在四块钱只买两个苹果，GDP却上升了，这跟我们的生活，老百姓息息相关的房子问题，。觉得制订政策的既得利益者他们手中的房子很多，所以这个税金迟迟的不敢出来，前一段时间听说要20%的税，我周边很多人包括海归，都在想办法出手自己的房子，很恐慌，他们怕房地产税在各个国家都有，但是我们国家没有，你们也要把这个政策给李克强递过去。谢谢。

　　主持人：其实克强总理在今年两会第一次记者见面会上已经谈到这个问题，就是触动利益比触动灵魂还要难。那么其实我觉得，这位贺女士说的非常好，我们的持有环节和流通环节成本都是非常低的，朱会长怎么看？

　　朱中一：我个人的观点我很清楚，房产税既是我们长效机制当中的完善税制一个制度，同时也是我们这两年调控当中要做好的一项工作。

　　主持人：对不起，冒昧插一句，就是老百姓所谓提的所谓七十年，我是到底房子是大概是我的？还是说我是长期租户？

　　朱中一：这里面的问题很多，我对房产税的观点这么几个，第一，咱们要按照一个精税制、宽税基、低税率、严征管的一个税制改革原则的方向走。我们的现在房地产税很多，能不能该合并的合并。第二，开征房产税同时，要减轻流转环节的税收，只有这样，才能让多套房子的人把多套房子推向二手房市场和租赁市场。第三，咱们设计税种的时候，尽量考虑到不要让更多的老百姓都有心理负担，不要吓大家，大家恐慌就不好弄了。房子很多的可以累进，总的一个原则是什么，住是老百姓的基本权利。第二个房地产不管是怎么样，土地资源是个公共资源，公共资源的配制应该相对的来说公平一点。理论是占得住脚，现在的问题，咱们领导讲的东西要迈出去，尽管说我们改革决心大，步子要稳定，不是说不走。

　　观众提问：没有房子的都想有房子，有房子的人也更想拥有更多房子，那这样的话，需求绝对是抑制不下来的，能不能调控租房的市场？第二个问题我想请问，我们土地财政的收益者的政府，和我们调控房地产要解决房价高的政府是不是一个政府？现在这个房地产市场已经成为一种财富转移的游戏，如果说让一个从游戏里面获取利益的人，他要来想办法打破这个游戏，我觉得这是很有矛盾的一件事情。

　　主持人：北京住建委又新公布了黑中介的名单，我们看到了北京市是有统一的限价商品房的卖方市场思路，但是在租房市场上，咱们不知道是由于利润薄弱，还是怎么样？没有看到这种正规军的身影，你怎么看？

　　马光远：很多人年轻的时候买房子，有一个因素，那就是中国租房市场的制度建设非常滞后，政策的阳光永远照不到租房市场。这么多年以来，我们看房地产市场调控，什么时候谈到租房市场了？一方面鼓励大家租房，一方面没有任何政策，这是一个悖论。我们看到以前北京市鼓励大家骑自行车，结果自行车道全没了，那上大家在机动车道怎么骑，这是个问题。所以我觉得，如果说未来真的全盘性的让大家比较安心，预期比较稳定的话，租房市场的制度建设滞后的情况，一定要改变，鼓励大家租。

　　朱中一：租房在政策规定是有的，专门有一个租房的租赁市场的规定。现在关键是咱们的宣传的问题。现在在我们国家，咱们坦率的说，有法不知道，知道不执行，执行不严格的问题天天都有，所以咱们去看看那个规定，里面都有。

　　马光远：我的意思是什么，就是相对于整天在讲调控，相对大量的关于住房市场的规定，租房市场太少了。而且这是一个很大的市场，有多少人在租房啊。所以我觉得这个制度建设肯定是滞后的。

　　主持人：光远简单说一下，政府怎么破冰？

　　马光远：比如说鼓励大家把房子拿出来的制度，比如说税收，相应的一些管理。说如果你去租房的话，也可以提公积金，以前没有，现在有，这样的保障得跟上。解决住房问题，就是租房和住房。住房有，租房没有这个不行。

　　主持人：就是又回到老百姓你能不能买得起房，在买字上做文章了。您觉得接下来要做实的思路应该是什么？

　　朱中一：租房市场的规定在那个办法里面都有，现在一个重要的问题，我实际上在刚才讲到了搞房产税也好，别的什么也好，一定要把租赁市场的培育和发展更加的加快步伐.在法律的执行上应该完善一点。你出租的房屋质量和安全保证一点，合同的期限是要执行一个期限的，不能随便涨价的，让承租的人有一个安全感。

　　主持人：其实我觉得这可能就是牵一发而动全身，这可能说到我们现在接下来政府定位的问题了，我到底还是公司化，追求漂亮的成绩单还是说服务者，大家都租的挺好，都挺受益，最后地价钱包收入就下去了。

　　朱中一：这里有一个问题，房地产扮演的角色是最难的。我在给上面汇报的时候，房地产一头连着经济，一头联系民生，当政府的经济发生困难的时候，当地方财政里头的腰包不够的时候，它就往经济方面强化的多。然后到市场经济稍微好一点，他就往民生方面就转移，对于定位的摇摆就造成了我们制度上的问题。所以我们很纠节。

　　马光远：所以中国的房地产政策，如果是单纯是一个经济政策不出问题是很难的，所以一定要回归社会政策的本色。它应该更主要成为一个社会政策，而不要成为经济发展的工具。我们现在不仅仅是土地财政问题，更重要的它是GDP里面最重要的一块。我们现在讲房地产的支柱产业有很多人都在骂，它就是支柱产业，你是抵挡不了的，20%左右的GDP和它有关系的，你说它是不是？所以它是支柱产业，但是，在相应的政策上，不要眼睛只看到支柱产业，还得看到民生问题和社会问题。

　　主持人：我们在座的朋友也可以整理一下思路。我们每人用一句心声，来为我们今天第九场大国大时代房价谈画上一个句号。

　　王栋琳：我非常赞同两位嘉宾的意见，就是最重要的一点，房地产长效机制要尽快的出台。

　　陈爱海：虽然说房价可能还会有涨的趋势，但是我想总有一天会回归理性，时间长短的问题，这一点我坚信。

　　马光远：一个国家发展经济，过渡的依赖房地产，一个国家的财富主要依赖房地产的话，会扼杀这个国家经济的后期竞争力。中国高房价，中国过度的房地产化，已经在某种程度上成为中国创新不足的根源之一，一定要抓住时机改变。

　　朱中一：前途是光明的，道路是在不断的探索当中前进的，住有所居的梦和房地产市场健康发展的梦总有一天会实现的。

　　主持人：好的，非常感谢各位，我们今天是第九场，明天我们《大国大时代——中国经济十月谈》系列时事报告会，将会在这里给大家带来收官战，谢谢大家。