能拿到《房产证》吗？

    要想知道一种房子能否上市交易，能否取得《房产证》，首先要知道一个原则：土地是国家所有的，在成为私人财产前，必须向国家交纳一笔土地出让金，取得这块土地或70年、或50年的土地使用权。如果从手续的角度讲，交土地租金，取得《国有土地使用证》。开发商交纳了这笔资金，建好房子后再卖给购房者，购房者就是这所房子的所有人之一，70年内也就合法拥有这块土地的使用权。这就是通常意义上的商品房。

    这种产权形式的房子在中国的历史并不长。由于历史原因，上世纪90年代前，甚至到2000年尚有很多国有土地是以划拨的方式转让的。如果再算上农民集体所有的土地，就演化出现在众多的房改房、集资房、宅基地。

    聪明的读者一定可以想到，这三种历史遗留下来的房子能否上市，关键点就在于有没有向国家补交土地出让金，如果答案为“是”，这所房子就可以上市交易，并且可以办理《房产证》。例如，在上世纪九十年代初国家鼓励单位建造集资房。其后，开始了房产改革，前期的集资房在业主补交了一定的出让金后，就可以拿到房产证成为房改房。广州政府有关部门宣布从2003年8月开始，产权明晰的房改房不用通过房改办，即可直接上市。换言之，产权明晰的房改房已经与商品房没什么区别了。

    但宅基地，新建集资房又如何呢？

    宅基地禁止交易，集资房细则模糊

    村住宅用地，也可以称之为宅基地。严格来说，宅基地是不能在房产的一级和二级市场交易。

    这是因为农村的宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在村民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，村居民享有了基本的居住条件，从而维护了村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得，所以不能按商业用地的方式出售。宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权，但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。

    集资房与合作建房，性质基本上一致，土地使用权人缺少资金，在得到政府批准后，同提供资金的一方或多方签订合作建房合同。

    集资房的一个最主要特点就是不以盈利为目标。九十年代的时候，有一部分不良开发商，用集资建房的方式卷走出资方的资金，给楼市留下多宗烂尾楼，这种方式在1999年的时候也被有关部门严禁，并且将集资房列为违法建筑。到了2004年5月，集资房重新浮出水面，由建设部、国家房改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。然而，现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。

    市场上的擦边球

    各位如果有意买楼的话，一定会留意到一些特殊的楼盘。这些楼盘通常分布在城乡结合部，楼价比同地段的楼盘低一大截（例如龙怡苑），如果你要求查阅销售许可证时，销售人员通常支吾搪塞或者告诉你：楼盘属于集资房。这类例子在各个区域都曾出现，尤其以城中村众多的白云区为甚。那么这些“集资房”是否就为《经济适用房管理办法》所提到的安居“集资房”呢？

    我们先来看个例子，彭先生花了10万元买下了同和路附近的一套房子，发展商为彭先生开了一张收据而不是发票，同时，发展商还拿出了一份“合作建房协议书”。并口头承诺下一年就可以办集体房产证了。彭先生很不放心，经过多方探听后发现，这个楼盘所用地为附近城中村的土地，楼盘的开发方是否具备相应资质也显得相当模糊。彭先生最后放弃了这所房子。

    得知了龙怡苑事件后，彭先生很庆幸当时自己做了这个决定。专家指出，这些房子是介乎宅基地与集资房两者间，买这些房子就是在赌博。因为按国家有关规定，所属土地未经征用，转化为国有，则属农村集资建房。广州很多城乡结合部的所谓“集资房”都是这种类型的房子。

    这种情况最麻烦，如果不符合总体规划，则相关行政部门不予补办手续，业主拿到手的就是乡镇颁发的“宅基地使用证”。按相关法规规定：农村集体利用已批准的建设用地擅自与本集体以外的单位或个人联建，合建房屋的，属于非法转让集体土地行为，具体处理办法按原省国土厅《关于清理土地转让，炒卖土地中有关具体问题的处理规定》执行。

    四种结果

    总而言之，购买这类房子将会有4种后果，第一种、列为违章建筑，就象龙怡苑一样面临拆迁的风险。

    第二种、运气好，开发方善于多方斡旋。项目暂时成为农村“宅基地”，有使用权但无法上市交易，也无法得到银行按揭。

    第三种、楼盘通过补齐相关的资质，在得到相关部门批准后，楼盘成为合法集资房。一切顺利的话，楼盘会拿到一张《集体房产证》。也就是发展商对彭先生所说的证件。

    判断集资房是否合法，要看其有无合法的报建手续：1、有否建到红线之外；2、有否经过政府批准，若批准，拿出相关证明；3、有否超过批准标准。一般合法的集资房，都会有土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等，有则合法，无则非法。

    彭先生在得知这个判断标准后曾多番询问开发商，开发商的答案是“不久后就会补齐”。但专家告诉彭先生，如果按照正规的途径，广州有关部门在2001年前后就鲜有审批这类房子。换句话说，除非这个楼盘能展示有关报建，或者在01年以前就拿到了相关资质。所谓补办手续之说通常只是信口开河。有些开发方连递申请的资格都没有。今年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中明确规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。所以这类房子基本是办理不了所谓的“集体房产证”。按照以往经验，这些不合法的“集资房”最后也会拿到一张集资房产证，不过大多是村委会自行印制而已。这所房子还是宅基地。

    按照最新的法规，集资房视为经济适用房。可能在未来一段时间后，集资房也许会获准建造，但将被很多框架限制。因为，以后集资房就是经济适用房。购房者有否资格购买会受一定限制，购买了这种房子想要卖出也会受到年限、税费等等规限。假如购房者非自住性购房就要留意，集资房与普通商品房有一定的差别。

    第四种、该项目由集体土地通过征用的方式转为国有，并补办土地出让手续，最后拿到房产证。这是最理想的后果，但只在理论上存在，实际情况鲜有发生。因为有关部门暂时不会接受个人申请，开发商通常都会知难而退，而且过程中业主还必须补交一笔不菲土地出让金。

    所以，别贪图便宜，小心陷阱！

    [链接]龙怡苑纠纷

    位于东圃镇中山大道路段的龙怡苑小区兴建已经历时两年多，整个小区共分3期工程，目前1、2期已经完工，第3期的三栋楼还在兴建中。11月27日，龙怡苑小区内业主收到天河区政府的公告，业主被告知，该小区是未经政府规划部门审批擅自兴建的违章建筑。将受到政府的严肃处理。此外，公告还要求住户迅速搬离。龙怡苑小区2期的房子今年10月30日刚刚交楼，众多业主正赶着装修，期待入住新房子。没想到政府的一纸公文打碎了他们美好的梦想。

    为什么龙怡苑要政府强制拆除？龙怡苑小区的用地为村民住宅用地。前进村民委员会于2002年11月开始，未经城市规划行政主管部门审核批准，擅自动工兴建6幢21层住宅楼，命名龙怡苑，并公开对外销售。宅基地公开对外销售，违反相关规定。

    凌罡个人北京集资建房——合作建房的新模式

    2003年年底，北京的于凌罡正式将合作盖楼计划在网上推出。他提出的设想是集合大约500户业主，每户交15万元，用这笔钱和申请的贷款，支付买地和建房的费用。项目准备选在北京北四环或东四环附近。楼建好后，用楼房的底商（下面3层为商铺）和附属商业设施获得的租金收入冲抵银行贷款。凌罡提出的这种集资建房是集资房的一个新模式，如果实验成功的话，将直插开发商的软肋。据了解，北京四环内商品房房价一般不会低于6000元/平方米（毛坯）。此时，每人出资15万就能在北京四环内拥有板式跃层小户型住宅！难得的是，这个实际上任职于联想公司的“带头人”在网上摆出来的信息并不是一句空泛的口号或者简单的思路框架，而是从合作盖楼的概念、项目目标、公司注册，到拿地前景、运作管理、业主权益、安全保障等多方面，做了详细的专业论证和规划。

    这个计划从开始提出就受到广大发展商的不屑，认为凌罡简直是痴人说梦话，而且立刻就提出反驳，将建房的一切困难一一列出。不单发展商提出置疑，很多的人都对这个计划抱不大的信心，不过怎样都好，有人以个人的名义站出来，向已被发展商垄断的楼市说不，是我们的购房者的心声，我们更希望实验能成功，谁不想亲手建自己的房子。 （作者：浪人青苹果）