南方网讯 广州317楼市新政已经实施满月，330新政也出台半月有余。近日，记者走访广州多个区域市场发现，一二手楼成交全面降温。数据显示，4月上半月，广州一手和二手的成交量，分别下降约四成和六成，办公类物业的成交量锐减四成。不过，价格方面并未出现松动。
值得注意的是，317新政给增城带来的成交刺激在330新政之后急转直下。3.30新政前（3月14日-3月30日），增城以高达3198套的成交量排名全市第一；但3月31日-4月16日，增城仅以855套排名全市第三。
广州中原研究发展部此前统计显示，截至2017年3月25日，全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中，增城、黄埔的库存“告急”，消化周期分别仅有2.6月、1.6月。在这样的大背景下，上述两个区域的房价在新政后反而调高了1000-3000元不等。
克而瑞广州机构首席分析师肖文晓在接受本报采访时表示，在新政的影响下，广州楼市成交缩量不可避免，而且会比较明显，但在价格上，广州的房价“抗性”还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。
新政后新房成交量缩水超四成
网易房产以“3.30新政”前后17天的网签来统计，颁布前（3月14日-3月30日）一手住宅的网签套数为9653套，颁布后（3月31日-4月16日）网签套数下降到5579套，减少超四成。
新政后一周（4月3日-4月9日）广州一手住宅网签成交量环比下跌七成，仅成交1568套。而上周（4月10日-4月16日）成交1512套，环比微降3.57%。价格方面，上周一手住宅均价15558元/平方米，环比微涨1.02%。
对此，肖文晓表示，从数据来看，应该说因为两个政策的出台，一手住宅市场被分成了三个阶段，从3月1日到3月17日，市场日均网签量大约是400套，随着317新政出台，到市场出现了大量的补签，再加上增城从化放量，日均网签量上升到了650套左右，直到330新政出台，3月31日开始市场日均网签量回落至200来套的水平，形成了一条抛物线。“这次新政，对一手的冲击大于二手，”肖文晓表示，特别是两年后才能交易这条，如果业主想要将物业出手，一手楼需要等3-6年，二手则需要2年。此外，二手交易毕竟市区为主，刚需改善的需求多；一手外围区域为主，投资的比例相对要大，因此，对于投资客来说，市场环境是比较差的。
不过，肖文晓也分析，新政影响下的广州楼市成交缩量不可避免，但在价格上，广州的抗性还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。广州中原研究发展部此前统计显示，截至2017年3月25日，全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中，增城、黄埔的库存“告急”，消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。因此，在这样的大背景下，增城和黄埔两区房价在新政后反而调高了1000-3000元不等。
二手成交降近六成
从3.17限购到3.30限购限卖，不仅外地户籍家庭购买本地商品房社保缴纳由原有三年提升至五年，而取得房产证不满2年禁止上市交易。根据房天下数据研究中心数据显示，3.17新政发布后至3.30限购升级(3.17-3.30)广州二手房交易11924套，而3.30升级后，二手房网签量（3.31-4.16）仅为5248套，成交量大降55.98%。
数据显示，3.17政策发布后广州二手房网签量日最高成交量为3月18日的2012套，最低成交在4月9日，全市二手房网签量仅为29套。
“新政前期忙着帮客户网签、过户，都没时间休息。但到了4月突然清闲了，现在市场不仅客源少、房源也减少了，还有不少业主明确表示短期内不会卖。”房天下广州二手电商经纪人邱志坤表示，3.17限购新政发布后，已经签订了购房合同的客户都抓紧时间网签，生怕会有后续的细则发布不能顺利网签，而以前有意向再谈的年轻客户大多市区了购房资格，开始去外围置业。
不同于买家急于网签，不少卖家心态却转发转变，邱志坤表示“有一套龙口中路小区二房，原本业主报价370万，但新政后业主一口价反了50万“，事实上业主原本打算卖一买一换房，但新政出台后担心自身无法置业，所以用反高价的方式来让买家放弃购房。
新政发布后，业主观望态度加强，大量业主开始转售为租。从目前市场上看，优质物业二手房源业主观望态度较为强烈，目前市场房源放盘量收紧。与之相对，目前限购条件下，散盘业主放盘意愿更强。目前在天河客运站周边、海珠赤岗版块、番禺市桥版块及海珠南洲版块有不少散盘业主在新政后集中放盘。
房天下广州二手房高级分析师李超分析，从目前市场情况看，客源与房源双减情况下，未来的二手房成交量仍然有下降可能，但从二手房交易本身而言，业主未来降价的可能性并不高，但反价现象会大为减少，尤其是新政后1、2月后，市场上观望的有换房需求业主也会将房源逐渐放出，购房者可以静待挑选更多房源；预算相对较低的刚需买家，除了外围楼盘外，番禺市桥、海珠赤岗等散盘聚集地也是首次置业的不错选择。
“五一”楼市行情或成近年最淡
目前已是4月中下旬，传统的“五一”楼市旺季即将到来。在两大新政的影响下，今年“五一”的楼市行情走向如何？对此，业内普遍显得不太乐观。
“因为有补签的因素，新政的影响远比新政满月的成交数据表现要大，”肖文晓告诉记者，社保3改5，大幅提升了外地人购房的门槛；取得不动产证两年方可出售，阻吓了投资客；增城、从化加入限购，挡住了外溢需求；认房又认贷，提升了购房资金成本；商服新政，公寓市场遭遇断崖式下跌，“这些都是楼市的大招、狠招，对供需两方面都有很大影响，”他说，住宅情况虽然比商服好一些，其实也有不少楼盘延后了推货时间，毕竟政策环境发生了重大变化，开发商的营销节奏普遍被打乱了，“今年五一，很可能是近三年来成交最冷的五一，3月份的大行情都很难复制了。”
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