房价不断上涨，这对“持房待售”的卖家来说无疑有利。但如果已签了合同的卖家，想找各种理由来反悔，则要小心因构成违约被法院判决高额赔偿。近日，番禺法院审理了一宗房屋买卖合同纠纷案，卖家袁某因未按合同约定收取买家64万元的垫资赎契款并退回了款项，被买家李某以违约为由告上法庭。最终法院一审认为卖家袁某的行为构成违约，判其向买家支付违约金49万元（按房屋成交价245万的20%计算）。广州中院二审对该案维持了原判。
买家上诉
合同突中止 首期款被退回
2016年4月8日，买家李某（原告）、卖家袁某（被告）在中介的介绍下签署了《房屋买卖合同》及《合同附件》，合同约定李某购买袁某位于番禺区兴南大道的一所房屋，房价为人民币245万元，并于签约当日支付定金10万元。
买家李某称，到了2016年8月4日，她按合同约定，转账64万元给袁某去银行垫资赎契。按买卖合同的约定，袁某应在收齐该笔房款后，还清银行贷款、出具还清贷款证明，并协助买家申请银行按揭。
孰料，2016年8月5日，业主袁某突然通知李某其应支付的房款不是64万元，而应为104万元，并称李某违反合同条约。次日，在未知会的前提下，卖家袁某便向李某退回64万元，拒绝履行《房屋买卖合同》及其附件。
买家李某遂诉至法院，请求解除合同，要求卖家退还定金10万元，并要求卖家袁某承担违约责任，按买卖合同中的规定向原告赔偿49万元。
法院审理
卖家构成违约 要赔偿49万
该案在番禺法院一审期间，被告袁某答辩称，按照合同约定应由买家李某替他向银行垫资赎契，而银行通知提前还贷的钱是104万元，因此李某在2016年8月4日应付的垫资款是104万元，而非64万元。李某没有按合同约定履行垫资义务，构成了根本违约。
袁某收到的贷款银行提前还贷信息显示，截至2016年8月28日，其贷款余额为1039282 .86元，证明提前还款赎契确需100多万元。双方补充协议的第五条也显示，双方确实约定了由买方垫资赎契。
但原告李某认为，合同约定的买方垫资赎契并非指全额垫资赎契，而是按该条后面的约定由原告垫资64万元。
番禺法院经审理查明，虽然买卖合同附件第5条写明由买方垫资赎契，但该条后续内容则对此进行了细化，其约定，由买方在银行通知预约扣账日或之前，将首期楼款64万元转入卖方贷款账户，待银行扣划该64万元后即视为卖方收取相应楼款。
法院认为，该条款表明两层意思：一是李某应当垫资64万元，二是该垫资64万元作为李某支付的首期楼款，在银行扣账之后，视为袁某已收取该笔房款。而原告已先支付了10万元的定金，之后支付了首期房款64万元，同时又向银行申请了贷款171万元支付楼款余额，这三笔款项正好符合合同约定的房屋价款245万元。
综上分析，番禺法院认为，本案中，李某应按约承担部分垫资赎契义务，而非全额垫资赎契义务，其所垫资的金额应为64万元，而非卖家袁某主张的1 0 4万元。李某在20 16年8月4日按约将64万元汇入袁某贷款账户，应视为李某已履行了附件第5条约定的垫资赎契义务。
而袁某在收到该64万元后，又将64万元退回给李某，致使双方房屋买卖合同不能继续履行，违反了房屋买卖合同中“一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款”的约定，已构成违约。
综上所述，番禺区法院一审判决双方的买卖合同解除，被告袁某向原告李某支付违约金额49万元（按成交价245万元的20%计算），并向李某支付已付的中介费1.8万元。
卖方袁某上诉后，在该案二审期间，袁某提出该房屋属于夫妻共同财产，他出售时妻子不知情，并以此主张合同无效，但此说法未被法院采纳。广州中院二审对该案维持了原判。
法官提醒
房价一上涨 卖方违约多
买家缔约前 条款要细化
近段时间，番禺区法院受理多起房屋买卖合同纠纷，房价不断上涨导致二手房交易违规率增加。因此法官提醒：买家在签订房屋合同时要细化合同条款，在交易中注意保留、收集证据；卖家在交易过程中，要遵守诚信原则，勿因小失大。
一方面，卖房人看到房价上涨后拒卖，属于民事违约行为。按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿损失。买房人可选择不要卖方双倍返还的定金，而要求对方继续履行合同。
另一方面，据最高法院相关司法解释，违约金产生的依据一般可分为约定依据和法定依据，如果一方当事人违约，法律给予违约方一定的惩罚而对守约方进行一定的法律救济。在实际适用过程中，当事人的约定违约金条款优先于法定违约金条款适用，只有在当事人无约定的情况下才可能适用法定条款。
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