44号楼顶水箱等设施破败不堪。张家琳 摄

　　进出同一道大铁门，同样是售后老公房，可徐汇区斜土路上这两幢售后公房，不仅“平改坡”没份，而且区里两轮“美丽家园”也未惠及。

　　近日，斜土路2200弄43号—46号楼内多位业主向解放日报·上观新闻热线63523600反映，他们于2010年前后，通过正规二手房市场购买的房子，眼下房子年久失修，安全隐患频现，却长期缺乏应有的物业服务。

　　业主眼看同小区其他售后公房内外粉刷、修葺一新，便前往居委会、街道反映，希望一视同仁。但对方却要他们找原建设单位——与房子一墙之隔的上海医科大学（现为复旦大学）附属肿瘤医院；而医院也称爱莫能助，要他们联系属地政府部门。

　　一些业主给记者发来照片，忧心忡忡地说：房龄已近30年，渗漏损害严重；小区账面虽有维修资金，但因没业委会无法开通账户。

　　老旧公房安全隐患多

　　记者从徐汇区政府官方网站了解到，2019年9月《徐汇区发改委关于枫林街道办事处振兴块区综合整治项目概算的批复》中，振兴块区综合整治项目涵盖“斜土路2200弄”，建设包括：新铺沥青道路、车棚修缮、小区进出口改造等。截至今年1月，徐汇区开展两轮“美丽家园”行动，累计投入近50亿元财政资金，覆盖所有公房、售后房和2000年前建成的混合型小区519个。但上述惠民改造中，独缺斜土路2200弄43号—46号。

　　记者实地探访，见两扇宽近6米的大铁门前，醒目标注“此大门楼号：3号至37号、38号、42号至46号”。门内路面平整，右侧多幢居民楼外墙整洁，白色水管错落有致，左侧非机动车库内停车有序。继续入内100多米，迈过一道小铁门，路面一下收窄为2米左右。抬头望，半空中电缆、电线纵横交错。左侧非机动车棚内，堆放着废旧冰箱、破旧家具等杂物。右侧一幢六层灰白色建筑就是斜土路2200弄43、44号，另一幢六层楼房即为45、46号。两幢楼外墙斑驳，水痕、污渍随处可见，从顶楼纵贯而下的水管满是铁锈。

　　43号三楼85岁的应先生说，他住的朝北房间多年渗水，室内十分潮湿。记者走进44号六楼两户业主家，室内墙面多处发黑霉变，有的还豁裂、脱落。44号杨女士告诉记者，自来水内经常有粉尘，水色混浊。记者爬上43号、44号楼顶，清晰可见四周其他售后公房全已“平改坡”，而43号—46号两幢楼没有改造。44号楼顶水箱、水管及设施似废弃多年，隔热层多见破裂，碎砖残瓦、破布等垃圾遍地。

　　有无物业服务？业主们连连摇头。46号一楼孙女士称，自1998年入住至今，没见过有修缮。业主家中一旦受损，只能自行解决。

　　改不改、如何改得看产权性质

　　记者当天来到安康居委会，居委会“小区平面示意图”含有43号—46号，与斜土路2200弄内其他楼房标注的颜色无任何差异。

　　有关负责人表示，43号—46号为肿瘤医院自建，本世纪初房改后改为售后公房。但规划用地仍在医院范围，估计医院未履行相应手续，因此房子性质仍算系统自建房。因业委会无法成立，就算有维修资金，也无法开通账户使用。

　　在枫林街道住房保障和房屋管理所，记者在地籍图上看到红线标注的医院规划用地范围囊括了43号—46号。据介绍，43号—46号是医院建造的两幢六层职工住宅，共66户。医院将上述房屋卖给业主，但一直自管，现由一对夫妻从事门卫、保洁工作。

　　枫林街道明确，43号—46号为售后公房。经向公积金管理中心查询，共有房屋维修资金31.89万元，街坊设施资金7.7万元。根据本市《住宅物业管理规定》第十三条：业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。但由于上述两幢房屋仍在医院红线范围内，无法确定两幢房屋的物业管理区域，导致业委会无法成立。

　　3月23日，记者来到肿瘤医院并递交书面采访提纲。医院事后回复，斜土路2200弄43号—46号建于1992年，为自管公房。按房地产证、1995年肿瘤医院土地证附图，属于（医院）规划用地范围内。其雨污排放按当时建设要求实施。楼顶水箱已取消，改为变频泵送水，水表无移位。对公共区域零星报修，医院会安排维修。

　　对此，上海市锦天城律师事务所高级合伙人、上海市律师协会物业管理专业委员会主任宋安成律师表示，规划红线对房屋和物业管理区域的划分，并非老旧住房接受惠民改造的前提和刚性要求。改不改、如何改，还得看老旧住房的产权性质。

　　老旧小区改造不能绕着问题走

　　今年1月中旬，《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》指出，本市旧住房更新改造范围主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的老旧小区，改造原则为“能改愿改则应改尽改”。宋安成认为，43号—46号业主已取得房屋所有权证，能完全实现市场化交易，上述房子性质就是售后公房。根据政策，售后公房属于老旧住宅改造对象，如所属街道将43号—46号上报，经房管部门、发改委审批同意后，可以享受“平改坡”“美丽家园”等惠民改造。

　　宋安成分析，眼下僵局或许在于医院拥有产权并自建自管的38号楼与性质不一的44号结构粘连，导致43号—46号两栋楼无法被区分成独立、完整的售后公房小区，且医院始终未移交43号—46号的物业管理职责。宋安成呼吁医院主动联系街道，明确43号—46号房屋性质为售后公房。街道则响应43号—46号业主改造需求，使其充分享有应得的惠民改造。

　　市物业管理行业协会专家委员会法律援助组组长黄友健表示，本市房改已有20多年，但同一个小区，甚至同一栋楼内，可能还存在产权性质不同的房屋。在老旧小区改造推进中，有关部门不能遇到问题绕着走，要坦然面对，精准施策。

　　枫林街道日前书面回复：“鉴于43号—46号两幢房屋确实存在老旧等问题，街道下一步将联系医院，进一步协调、收集资料，并向区房管局申请核定两幢房屋物业管理区域的划分情况。待成立业委会后，街道将开展培训并督促业委会选聘物业公司，尽快开通维修资金账户，并至公积金管理中心办理维修资金划转，尽早启用该处维修资金。街道还将搭建平台，与医院共商、梳理小区内存在的问题，优先解决小区‘急、难、愁’，为居民提供和谐、有序的生活环境。”