保安居　促增长

    专家认为，在世界金融危机日趋严峻的背景下，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，中央及时出台这一系列政策，释放出“促增长”的强烈信号。通过政府投资带动经济增长，进而恢复市场信心、刺激消费，有利于实现我国经济平稳发展。

    令人关注的是，这十项措施的第一条，就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。

    上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，这不仅有助于尽快解决低收入群体的住房困难，也有利于刺激相关投资消费、拉动经济增长。国际经济形势急转直下，拯救中国经济如同救火，越早采取措施损失越小。正如会议要求的，“扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实”，而拉动投资和消费，房地产行业的引擎作用毋庸回避。

    回顾历史可以发现，１９９７年亚洲金融危机之后，出口下降和国内有效需求不足导致我国经济增长率连续下降。从１９９８年开始，中央采取了一系列扩大内需和鼓励出口的政策措施，包括加大基础设施建设、取消福利分房、推行住房制度改革等。这一系列举措及时果断，保证了我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”。而房地产特别是住宅产业，是这一轮“内需驱动”的重要发动机。

    据测算，房地产业每增加１００万平方米建筑量，就能吸纳３０万人的就业，增加钢材需求２万吨、门窗８万套以及２万套左右的卫生洁具。那么，仅以今年北京８００万平方米保障房和“两限房”的开工计划，就能解决２４０万人就业，并带动钢材、水泥等市场需求。而全国各大城市加大廉租住房建设力度，加快棚户区改造和农村、游牧民安居工程，不仅是关注民生的应有之义，也是保增长、保经济的必然要求。     

    优质地产项目信贷有望放松

    在业内人士看来，“加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模”，则是对楼市的实质性利好。

    杨红旭说：“这项措施表明，中央鼓励居住消费的态度明确，对个人住房按揭贷款或将进一步放松。”

    上海银监局统计显示，今年１－３季度，上海房地产开发贷款增量分别为９９．６亿元、４５．７亿元和－２８．８亿元，逐季下滑的趋势明显并首次出现负增长；个人一手住房贷款９月末余额比年初减少了３．１亿元。     

    此前，尽管央行已经连续３次降息并相应调低存款准备金率，但在建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光看来，这虽然降低了企业融资成本，但由于信贷总量闸门紧闭，房地产行业资金链紧张的局面仍无改善。而此次取消信贷规模限制，一些品牌资质较好的开发商和盈利前景较好的地产项目，有望得到银行信贷支持。

    业界对开发贷款松绑持谨慎乐观态度。知名评级机构“中诚信国际”金融机构部总经理李力表示，银行出于风险控制，对房地产开发贷款会加倍谨慎，但一些好的项目会得到银行青睐。目前房地产贷款占我国贷款总额比重较低，系统风险仍在可控范围。截至２００７年，我国房地产相关贷款占国内贷款总额和ＧＤＰ的比例分别为１８％和１９％，远低于我国台湾地区的３２％和４４％、香港地区的２６％和３９％,以及新加坡的２８％和３４％。     

    促进市场底部的提前到来

    杨红旭认为，从最近密集出台的一系列政策来看，尽管短期内这些政策仍然无法逆转楼市下行的惯性，但对于促进市场底部的提前到来大有裨益。

    在短短一个半月之内，央行连续３次降息，表明我国进入降息通道。而在地方政府纷纷出台楼市“救市”举措之后，财政部、国税总局和央行也联手出台“组合拳”。

    数据表明，一系列楼市新政策对消费者特别是首次购房人群确实产生了积极影响。尤其在率先明确普通住房新标准的城市，一些原先积压等待享受优惠的交易迅速启动，带动成交量提升。上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，新政策实施后首个双休日（１１月１日－２日），上海商品住宅成交４０８套，比新政策出台前的双休日增加２７％。

    而根据南京网上房地产统计数据，上周７天（１１月３日－９日），南京楼市共认购７６３套，成交７９４套，认购量与之前一周小幅上升，成交量大幅上涨了６１０套，平均每天卖房超过了１００套。

    杨红旭表示，市场运行有其惯性，楼市在短期内尚不会立刻复苏。但此次国务院部署的是今后２－３年内宏大的“保内需促增长”的策略，接下来可能还会有相关具体政策出台。“积极的财政政策＋适度宽松的货币政策”，有利于扭转市场预期、树立市场信心，从而稳定房地产市场。